Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası nedir, bu davanın şartları nelerdir, hangi durumlarda uyarlama davası açılabilir, geçmişe yönelik uyarlama davası açılabilir mi, kimler kira uyarlama davası açabilir, görevli ve yetkili mahkeme neresidir gibi sorular kiracılar ve mülk sahipleri tarafından merak konusudur. Bu makalemizde kira uyarlama davası ile ilgili tüm önemli noktalara değinilmiş gerekli bilgilendirme yapılmaya çalışılmıştır.  

 

Kira ve Gayrimenkul Hukuku Davaları

Kira uyarlama davası, değişen koşulların varlığı ve olağanüstü hallerde edimler arasındaki dengenin taraflardan biri aleyhinde değişmesi halinde açılan bir dava türüdür. Kira uyarlama davası kaynağını TBK 138 ve 344 maddelerinden almaktadır.

TBK 138’e göre “…Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır…” 

TBK 344 “…Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir…”

Kira Uyarlama Davası Şartları Nelerdir?

Kira uyarlama davası şartları şu şekilde sıralanabilir;

  1. Taraflardan biri aleyhine ya lehine öngörülemeyen ve olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerekir. Bu olağanüstüm durumun kira bedelinin artırılması ya da azarlatılmasını gerektirecek ölçüde olması gerekir. Bu olağanüstü durumun kira sözleşmesinin imzalanmasının ardından ortaya çıkması ve öngörülme ihtimalinin olmaması gerekir.
  2. Meydana gelen olağanüstü durumun davacıdan kaynaklanmaması gerekir.
  3. Olağanüstü durumun ortaya çıkması ile ifa talebinin dürüstlük kuralı uyarınca beklenememesi gerekir
  4. Kira sözleşmesinden doğan borcunu ifa eden borçlunun borcunu koşulsuz ifa etmemesi gerekir. Bu davayı açan davacının ya sözleşmeden doğan edim borcunu ifa edememiş olması ya da ifa ederken zorluğa düşmüş olması halinde haklarını saklı tutması gerekir.

5.  Bu dava 1 yılı doldurmamış kısa süreli kira sözleşmelerine dayanarak açılamaz.

6.  Kiracı ya da kiraya veren bu davayı görevli yetkili mahkemede açabilir,

7. Taraflardan arasındaki kira sözleşmesi geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır.

Kira Uyarlama Davası 5 Yıl Nasıl Hesaplanır?

Kira uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin 5 yılının dolması şartı aranmamaktadır.  Kira uyarlama davası açabilmek için gerekli şartların oluşması halinde dava açılabilir. Kira uyarlama davasının süre bakımından tek şartı 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerine dayanarak kira uyarlama davası açılamamaktadır.

Hangi Durumlarda Uyarlama Davası Açılabilir?

Kira uyarlama davası sözleşmenin kuruluşu esnasında mevcut olmayan ve öngörülemeyen durumların varlığı halinde açılabilen bir dava türüdür. Olağanüstü durumlara örnek olarak; pandemide gelirlerin ciddi düşüş yaşaması sonucu kira bedellerinin düşürülmesi talebi, semtin kıymetlenmesi durumunda kira bedelinin artırılması talebi, deprem nedeniyle gelirde ciddi düşüş yaşanması sebebiyle kira bedelinin indirilmesi istemi olağanüstü durum halinde uyarlama davasına örnek olarak verilebilir.

Geçmişe Dönük Kira Uyarlama Davası Açılabilir Mi?

Kira uyarlama davasında verilen karar ileriye dönük hüküm ve sonuç doğurur.   Bu sebeple davacı uyarlama davasının kabulü ile birlikte davanın açılmasından itibaren dava süresince ödenen eski kira bedeli ve uyarlanan kira bedeli arasındaki farkı isteyebilir. 

İstisnai olarak davacının, davanın açılmasından önceki kira bedellerinin uyarlanması talebiyle (geçmişe etkili olarak) dava açması mümkündür. Bunun için borçlunun olağanüstü durum sebebiyle kira sözleşmesinden doğan edimini ifa edemediğini ya da ifa etmede güçlük yaşadığını bu sebeple haklarını saklı tuttuğunu alacaklıya davayı açmadan önce bildirmiş olması gerekmektedir. Sonuç itibariyle kira uyarlama davalarında kural olarak, dava tarihinden itibaren ileriye dönük hüküm kurulmaktadır. Fakat şartlarının gerçekleşmesi halinde geçmişe dönük hüküm kurulabilmesi de mümkündür.

Kimler Kira Uyarlama Davası Açabilir?

Kira uyarlama davası kiracı tarafından açılabileceği gibi kiraya veren tarafından da açılabilir. Kira uyarlama davasının açılabilmesi taraflardan biri açısından öngörülemeyen olağanüstü durumların yaşanması şartına bağlı olduğu için taraflardan biri hakkında bu durumların ortaya çıkması halinde kira uyarlama davası açılabilir. Uygulamada ortaya çıkan olağanüstü durum, kiracı bakımından öngörülemeyen sebeplerle gelirinin azalması sonucu ifa güçlüğü yaşaması şeklinde ortaya çıkarken, kiraya veren açısından ise taşınmazın değerinin artması şeklinde ortaya çıkabilmektedir.

Kira Uyarlama Davasında Görev ve Yetki

Kiralan taşınmazlardan doğan davalar bakımından görev HMK’nın 4.maddesinde düzenlenmiştir. HMK md. 4’te “…Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları… görürler…”  Şeklindeki düzenleme gereği kira uyarlama davaları bakımından görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Yetki bakımından ise, HMK 12 ve HMK 6’ ya göre tayin edilecektir. Buna göre Kira uyarlama davaları bakımından yetkili mahkeme, kira sözleşmesine konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile, davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Dava Açma Süresi Ne Kadar?

Kira uyarlama davaları bakımından kanunen bir dava açma süresi öngörülmemiştir, değişen koşulların varlığı halinde derhal açılmalıdır.

Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davası Farkları Nelerdir?

Kira uyarlama ve kira tespit davasının farkları şu şekilde sıralanabilir;

  1. Kira bedelinin tespiti davası yalnızca konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerine dayanılarak açılabilmekteyken, kira uyarlama davası ise her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak açılabilir.
  2. Kira bedelinin tespiti davası kira döneminin sona ermesine 1 ay kala ihtar çekildikten sonra açılır, uyarlama davası ise olağanüstü durumların varlığı halinde derhal açılabilen bir davadır.
  3. Kira uyarlama davası ileriye etkili hüküm ve sonuç doğurur, kira tespit davası ise kira döneminin başına kadar geriye etkilidir.
  4. Kira tespit davasında hâkimin taktir yetkisi, TÜFE oranı, emsal kira bedelleri gibi unsurlarla daha sınırlıyken, uyarlama davası açısından hâkim taktir yetkisini kullanarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
  5. Kira tespit davasında sözleşmenin 5 yıldan uzun süreli olup olmamasına göre durum değişmektedir. 

Kira Uyarlama Davası Yargıtay Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2022/8271 K. 2023/1153 T. 12.4.2023

DAVA: Taraflar arasındaki kira bedelinin ve hasılat kirası ciro oranının uyarlanması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. 

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR: I. DAVA

Davacı; davalı ile aralarında imzalanan 04.10.2012 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesinde aylık 14.998,38 TL sabit kira bedeli ve aylık ciro oranı üzerinden de %5 hasılat kirası ödenmesinin kararlaştırıldığını, günün ekonomik koşulları, TL’nin değer kaybetmesi ve hakkaniyet kurallarına ek olarak kiralananın büyüklüğü, konumu ve emsal kiralar dikkate alındığında kira bedelinin rayicin gerisinde kaldığını ileri sürerek; kiralananın bulunduğu AVM’nin cazibe merkezi olması da gözetilerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, sabit (asgari) kira bedelinin dava tarihinden itibaren 30.000 TL olarak, hasılat kirası ciro oranının ise aylık %10 olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; sözleşmede kira bedelinin artırılmasına dair hüküm bulunduğunu, tarafların sözleşme ile bağlı olup uyarlama koşullarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu olayda uyarlama koşulları bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinin somut olaya uygulanması gerektiğini, uyarlama koşullarının oluştuğunu, bilirkişi raporundaki tespitlerin iddiasını ispatladığını, enflasyonun artması, TL’nin yabancı para birimleri karşısında değer kaybetmesi sonucunda, şok devalüasyonlar ile birlikte paranın satın alma gücünün oldukça azaldığını, davalının ödediği kira bedelinin aynı AVM içerisinde bulunan emsallerin çok altında kaldığını, uyarlama talep edilmesinin basiretli davranma yükümlülüğüne aykırılık oluşturmadığını, 2018 yılında ekonomide yaşanan olumsuzlar nedeni ile çıkartılan kararname ve tebliğlerle piyasaya müdahale edildiğini, Mahkemenin gerekçesinde yer verdiği emsal kararın çok eski tarihli olması nedeniyle kabul edilemeyeceğini belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira bedelini etkileyecek şekilde kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığına ilişkin somut delillerin bulunmadığı, kaldı ki davacının tacir olduğu ve basiretli tacir gibi davranarak para üzerindeki kısmi değişimleri öngörmek zorunda olduğu, bu itibarla İlk Derece Mahkemesi kararının yerinde olduğu gerekçeleriyle, davacının istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiştir.

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davanın aydınlatılma yükümlülüğünün yerine getirilmediğini, aslında talebin sabit kira bedeli ve ciro kira bedelinin tespitine ilişkin olduğunu, hakimin hukuk kurallarını kendiliğinden uygulaması gerektiğini, davanın kira tespiti olarak nitelendirilmemesinin hatalı olduğunu, hukuki sebebin değiştirilmesinin davayı değiştirmek olmadığını belirterek; Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını, dosyanın yeniden görülerek kira bedelinin 2018- 2019 kira dönemi için aylık 30.000 TL ve aylık ciro oranının %10 olarak belirlenmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

2. Hukuki Nitelendirme

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.03.2021 tarihli ve 2020/9-6 E., 2021/1342 K. sayılı ilamında da belirtildiği üzere; temyiz incelemesinde istinaf incelemesinden farklı olarak kanuna aykırılık maddi hukuk ve usul hukuku yönünden incelenecek, maddi vakıaların denetimi ile delil değerlendirilmesine girilmeyecektir. İstinaf mahkemelerinin hukuk sistemimize girmesi ile Yargıtay bir hukuki denetim ve içtihat mercii olmuştur. Yargıtay artık denetim mahkemesi olduğundan vakıaları (istisnalar dışında) inceleyemez. Mahkemenin vakıayı tespit ederken kanuna aykırı davranması, delillerle çelişik vakıa tespitinde bulunulması, maddi vakıa tespitinin akla aykırı bir konuya ilişkin bulunması durumlarında bu durumları inceleyip bozma sebebi yapabilecektir. Ancak bu maddi vakıa incelemesi sınırlı durumlarda ve bu öngörülen hâller dâhilinde yapılabilecektir.

2. 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369. Maddesinde; Yargıtayın temyiz sebepleri ile bağlı olmaksızın kanunun açık hükmüne aykırılık hâllerini inceleyebileceği öngörülmüşse de istinaf incelemesinde ileri sürülmediği için istinaf dairesince incelenmeyen bir konunun temyizde ileri sürülmesi durumunda Yargıtayın bu temyiz sebebini incelemesi mümkün değildir. Diğer bir ifadeyle temyiz incelemesinin sınırlarından biri ve en önemlisi, ileri sürülen temyiz sebebinin istinafta ileri sürülüp sürülmediği ve ileri sürülen sebebin istinaf mahkemesince hukuka aykırı olarak değerlendirilip değerlendirilmediği hususudur.

3. Değerlendirme

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davacı vekilince verilen 06.02.2020 tarihli istinaf dilekçesinde; istinaf sebepleri “başvuru gerekçelerimiz” başlığı altında somutlaştırılmış olup dilekçenin tümü bir bütün olarak değerlendirildiğinde, davacı vekilince talebin esasen kira bedelinin tespitine yönelik olduğuna dair bir istinaf sebebinin ileri sürülmediği, temyiz dilekçesinde yer verilen ifadelerin kanunun açık hükmüne aykırılık da teşkil etmediği dikkate alındığında, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davacı vekilince istinaf sebebi yapılmayan ve kamu düzenine ilişkin bulunmayan hususların re’sen nazara da alınamayacağı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ: Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Kanun’un 370. Maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 12.04.2023 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yorum Bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir