Halk arasında genellikle “tapu iptal davası”, “tapu iptal tescil davası” olarak da bilinen tapu iptali ve tescil davası, gerçek hak sahibinden farklı bir başka kişinin tapuda kayıtlı taşınmaza ilişkin mülkiyet sahibi olduğuna yönelik gerçek hak durumuna aykırı iddiaları neticesinde açılan ve tapu kaydının gerçek hak sahibine tescilini amaçlayan bir dava türüdür. Dolayısıyla dava mülkiyet hakkının teminini konu almaktadır. Bu yazıda söz konusu davanın detaylarına ilişkin açıklamalar yer alacaktır. Mülkiyet kavramı 4721 s. Türk Medeni Kanunu Madde 683’te mülkiyet hakkının içeriği “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.” denilerek açıklanmıştır. Devam maddelerinde ise mülkiyet hakkının kapsamı, mülkiyet sahipliğinin türleri ve hakkın sona ermesi halleri açıklanmış, 703. Madde ve devamında ise taşınmaz mülkiyetine ilişkin hususlar düzenlenmiştir.
704. Maddede taşınmaz mülkiyetinin konusunu:
- Arazi,
- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin oluşturduğuna yer verilmiştir.
Ardından 705. Maddede taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağı belirtildikten sonra, tescilsiz kazanım hallerinin de miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ve kanunda öngörülen diğer haller olduğu yer almıştır. Bu hallerde de mümkün olan en kısa süre içinde kurucu olmayan fakat bildirici nitelikte olan tapuya tescil işlemi gerçekleştirilmelidir.
Bunlarla birlikte, mülkiyet hakkına dayanılarak taşınmaz mallara ilişkin açılan tapu iptal ve tescil davalarının bir diğer kaynağı da TMK’nin 1024 ve 1025. Maddeleridir. Söz konusu madde uyarınca “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” denilerek yolsuz tescil tanımlanmış hukuki dayanaktan yoksun bulunan tescilin yolsuz olduğu ifade edilmiştir.
Tescilin durumunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin de işlem yaparken söz konusu yolsuz tescili kaynak gösteremeyecekleri açıklanmıştır. 1025. Maddede ise yukarıda açıklandığı gibi bir aynî hakkın yolsuz olarak tescil edilmesi veya bir tescilin yolsuz olarak terkin olunması ya da değiştirilmesi hallerinde, bu işlemlerden aynî hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceği öngörülmüştür. İlgili yasal düzenlemelerden anlaşılacağı üzeri ve tapu siciline ilişkin geçerli olan illiyet prensibi gereği taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı, geçerli bir hukuki sebebin bulunması ile elde edilmektedir. Aksi haldeki durum ise yolsuz tescile yol açmaktadır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Bu davalarda davacı taraf, tapudaki tescilin düzeltilmesini talep eden hak sahipleri olup bir diğer anlatımla mülkiyet hakkı gasp edilen kişiler veya o kaydın iptalinde menfaati olan kişilerdir.
Taşınmaz mülkiyetine ilişkin tüm davalar ile Tapu iptali ve tescil davaları kural olarak kayıt maliklerine karşı açılır. Dolayısıyla husumet ise tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi olarak yer alan kişiye yani hakkında yolsuz tescil bulunan kimseye yöneltilir. Kayıtta gözüken malikin ölü olması durumunda husumetin malikin mirasçılarına yöneltilmesi gerekir. Belirtmekte fayda vardır ki, davacı veya davalı reşit değilse velisi, kısıtlı ise vasisi davaya taraf olabilecektir. Bu dava ile birlikte tapu kaydında yer alan üçüncü kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın ortadan kaldırılması da talep edilirse, lehine hak tesis edilen bu kişilere de ayrıca bir dava açılması gerekir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Tapu iptali davası, taşınmazın bulunduğu yerde açılıp (HMK md.12) taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Bunun sonucunda taraflar yetki anlaşması ile davanın kesin yetkili yer mahkemesi dışında bir mahkemede görülmesini kararlaştıramazlar.
Tapu iptali ve tescili davası, asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK md.2/1). Taşınmazın vasfı, büyüklüğü, değeri vb. gibi özellikleri fark etmeksizin davaya bakmakla görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Tapu iptal ve tescil davasının açılması halleri Kanunda sınırlı sayıda sayılmış olmayıp dava sebepleri somut olayın özelliklerine göre şekillenmektedir. Bunun yanı sıra söz konusu dava diğer dava türlerinden bir farklılık göstermeyip dilekçenin görevli ve yetkili mahkemeye sunulmasıyla açılır. Gerçek hak sahipleri dava açmadan önce isim yanlışlıkları gibi basit hatalara ilişkin durumlar mevcutsa tapu sicilinin düzeltilmesi talebinde de bulunabilmektedir.
Aynı dilekçede, davanın görülmesi esnasındaki durum göz önüne alınarak taşınmazın tapu kaydında yer alan yolsuz malikinin taşınmazı başkasına devretmemesi için ihtiyati tedbir talep edilebilir. Bu durumda, ilgili mahkeme ihtiyati tedbir durumunu öncelikli olarak ele alır ve buna ilişkin bir karar verebilir.
Daha sonra dava dilekçesi davalıya da tebliğ edilir ve davalı taraftan bir cevap verilmesi beklenir. İkinci cevap dilekçeleri sunulduktan sonra, gerekli görülen hallerde taşınmaz üzerinde bir uzman görüşü ve bilirkişi raporu alınması, keşif yapılması da mümkündür. Ardından tüm deliller toplandıktan ve tarafların talep ettiği takdirde tanıklar dinlendikten sonra, mahkeme nihai kararı vererek yargılamayı sonlandırır. Böylece tapudaki yolsuz tescil niteliği mahkeme tarafından tespit edilir; hakların çatışması, tapu siciline hakim olan ilkeler göz önüne alınır, hukuki ve fiili durum karşılaştırılarak somut olayda adalet sağlanır.
Bununla birlikte bilindiği üzere, mülkiyet hakkı hem Anayasamız tarafından hem de ülkemizin taraf olduğu çeşitli uluslararası sözleşmeler, özellikle de Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (AİHS) ile koruma altına alınmıştır. Dolayısıyla hak sahipleri, yerel hukuk yollarını tüketmiş ve buna rağmen mülkiyet haklarının ihlal edildiğine inandıkları durumda, Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapabilirler. Eğer bu aşamada sonuç alamazlarsa, aynı nedenle Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne başvuru yolu da açık bulunur.
Bu noktada belirtilmesi gereken husus, söz konusu dava sonucunda verilen hüküm kesinleşmeden önce icra edilemeyeceğidir. Yani gerçek hak sahibine tescile yönelik kararı yerel mahkeme, istinaf ve temyiz aşamalarından geçerek karar kesinleşmeden taşınmazı ilgili kişinin üzerine kaydettirmek olanaklı değildir.
Yolsuz Tescil Nedir?
Yukarıda bahsedilen durum kısaca, ayni hakların doğumu için tapu siciline tescil edilmeleri gerektiği ve bu tescilin de hukuki netice doğurabilmesi için geçerli bir hukuki sebebinin bulunmasının zorunlu olmasıdır. Ayrıca bu hususun tapu tescilinde geçerli olan illilik (sebebe bağlılık) prensibinden kaynaklandığını da belirtmiştik. İşte nihai durumda oluşan sicil hukuken geçerli bir sebepten yoksun olduğu takdirde tescil yolsuz tescil niteliğini taşımakta ve bu tapu sicilinin iptalini gerektirecektir. Nitekim TMK’nin 1025.maddesi uyarınca da tescile dayanak hukuki sebep geçersiz ise tescil de geçersiz olmaktadır. Örneğin:
- Sahte evraka (sahte vekaletname, sahte doktor raporu) bağlı yapılan tescil
- Muvazaalı tescil
- Çifte tapu (Bir taşınmazın birden fazla kişi veya kuruluş tarafından sahiplik hakkı olması)
- Sebepten yoksun bir hukuki işleme dayanılarak yapılan tescil
- Talepte bulunan kişinin fiil ve tasarruf ehliyetinin yokluğuna rağmen yapılan tescil
- Talep olmadan yapılan tescil ve değişikler
Bu tür durumlarda tescil hukuki bir sonuç doğurmaz ve sadece şekli bir değer yansıtır, dolayısıyla gerçek hak sahipliğini gösterme işlevini yerine getirmez.
Tapu İptali ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?
Tapu iptal ve tescil davasının ne kadar süreceğini söylemek zordur çünkü bu süre, mahkemenin iş yoğunluğu ve tahkikat aşaması süresince delillerin ne kadar sürede dosyaya kazandırılacağına ve değerlendirileceğine göre değişkenlik gösterecektir.
Bununla birlikte uygulamada bu davalar yaklaşık 1,5-2 yıl sürmektedir. İstinaf aşaması ve temyiz aşamaları da ayrı ayrı ortalama 1-2 yıl sürebildiği dikkate alınacak olursa tarafları toplamda 5-6 yıllık bir sürecin beklediğini söylemek mümkündür. Bu sürece katkısı olabilecek şey ise eksik hususların en kısa sürede giderilmesi ve davada evrakların tam bir şekilde devam olunmasıdır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Yargıtay Kararları
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 14.6.2023 Tarihli, 2021/536 E., 2023/3292 K. Sayılı Kararı
……1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1.4721 Sayılı … Medeni Kanunu’nun (TMK) 705 . maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022. maddesinin birinci fıkrasında ise “ Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.” hükmü düzenlenmiştir. Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur.
Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur. 2. TMK’nın 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”, 1024. maddesinin birinci fıkrasında “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.”, 1024. maddesinin ikinci fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”, 1024. maddesinin üçüncü fıkrasında “ Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
Değerlendirme 1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması, 6100 Sayılı HMK’nın Geçici 3/2 maddesinin yollamasıyla, 1086 Sayılı HUMK uygulanacağı davalar yönünden HUMK’un 428. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. 2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. SONUÇ : Açıklanan sebeplerle; Dahili davalılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna ve bozma kararının gerekçelerine uygun olan kararın ONANMASINA,…..”
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 5.7.2023 Tarihli, 2023/145 E., 2023/4000 K. Sayılı Kararı
……1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat isteğine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinde; kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz olunamayacağı ve dava açılamayacağı belirtilmiştir. 3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 Sayılı Kanun’un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacılar vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. SONUÇ: Açıklanan sebeple; Davacılar vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK’nın 370. maddesi uyarınca ONANMASINA…
Site içeriği ve site içerisinde paylaşılan makalelerin her hakkı Minval Hukuk & Danışmanlık Bürosuna aittir.
1 Comment