Ankara Kira ve Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Ankara Kira ve Gayrimenkul Hukuku Avukatı Nedir?

Ankara kira ve gayrimenkul hukuku avukatı, taşınmaz malların alım satımı, tapu tescil işlemleri, mülkiyet uyuşmazlıkları, kamulaştırma ve kira ilişkilerinden kaynaklanan tüm adli ihtilaflarda bireylere ve şirketlere profesyonel danışmanlık sağlayan, mahkemeler önünde yasal temsil gerçekleştiren savunma mesleği mensubudur. Bu alan resmi bir branşlaşma barındırmasa da mülkiyet ve kira haklarının korunmasında etkin rol oynar.

Türk hukuk sisteminde avukatlar için resmi bir branşlaşma ya da unvan ayrımı yasal olarak düzenlenmemiştir. Uygulamada borçlar hukuku, eşya hukuku ve kamulaştırma mevzuatı kapsamındaki teknik uyuşmazlıklarla ilgilenen hukukçular bu isimle anılmaktadır. Taşınmaz uyuşmazlıkları resmi şekil şartlarına, kira mevzuatındaki özel bildirim sürelerine ve katı hak düşürücü sürelere bağlı olduğu için süreçlerin takibi hassasiyet gerektirir. Yasal temsilciler, müvekkillerinin mülkiyet ve zilyetlik haklarını korumak adına gerekli ihtarnameleri gönderir ve dava dilekçelerini hazırlar. Hukuki dayanakların ve ispat araçlarının mahkemeye usulüne uygun sunulması yargılamanın neticesini belirler.

Kira ve Gayrimenkul Hukuku Kapsamında Görülen Başlıca Davalar

Taşınmaz uyuşmazlıkları, mülkiyet hakkının özünden sözleşme ihlallerine kadar geniş bir yasal zemine yayılmaktadır. Bu alanda açılan davalar teknik incelemeler ve bilirkişi raporları doğrultusunda karara bağlanır.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu sicil kayıtları, devletin sorumluluğu altında mülkiyet hakkının resmi ve aleni tescilini sağlayan belgelerdir. Ancak sahtecilik, hukuki ehliyetsizlik, mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılan danışıklı işlemler veya imar uygulamalarından kaynaklanan hatalar yolsuz tescile sebebiyet verebilir. Gerçeğe aykırı bu kayıtların düzeltilmesi ve mülkiyetin gerçek sahibine iade edilmesi amacıyla tapu iptali ve tescil davası açılır. Bu davalar taşınmazın bizzat aynına ilişkin olduğu için mahkeme kararı kesinleşmeden infaz edilemez.

Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye Prosedürleri

Mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkiler borçlar mevzuatının özel koruma hükümleriyle sınırlandırılmıştır. Kira bedelinin belirlenmesi, piyasa rayicine uygun hale getirilmesi veya haklı tahliye sebeplerinin varlığı durumunda adli yollara başvurulur. İhtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar veya yeni malikin gereksinimi gibi durumlar yasal dava sebepleridir. Bu süreçlerde yasal bildirim sürelerine riayet edilmesi davanın esası açısından belirleyicidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Müteahhitler ile arsa sahipleri arasında kurulan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, teknik ve mali detayları yoğun olan metinlerdir. İnşaatın kararlaştırılan sürede tamamlanmaması, eksik veya ayıplı imalat yapılması yasal sorumluluk doğurur. Arsa sahipleri, sözleşmenin feshi, gecikme tazminatı veya eksik işlerin bedelini mahkeme kanalıyla talep edebilir. Sözleşme maddelerinin yasal sınırlar içinde esnek ve koruyucu şekilde tasarlanması ihtilafları azaltır.

Kamulaştırma ve Bedel Artırımı Davaları

Devlet veya kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği durumlarda özel mülkiyetteki taşınmazları idari kararla devralabilir. Kamulaştırma işlemleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre icra edilir. İdare tarafından teklif edilen bedelin taşınmazın gerçek değerinin altında kalması durumunda bedel tespiti ve artırımı davaları açılır. Hak sahiplerinin mülkiyet haklarının korunması amacıyla idari işlemin usulüne uygunluğu da denetlenir.

El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Talepleri

Bir taşınmazın, yasal hak sahibi olmayan üçüncü kişiler tarafından rızasız olarak kullanılması haksız işgal oluşturur. Bu durumda mülkiyet hakkını korumak amacıyla iki farklı hukuki talep ileri sürülebilir. El atmanın önlenmesi davası ile haksız müdahalenin sonlandırılması ve taşınmazın tahliyesi istenir. Ecrimisil davası ile de taşınmazın haksız kullanımı sebebiyle geçmişe dönük 5 yıllık işgal tazminatı talep edilir.

Taşınmaz Hukukunda Usulü Belirleyen Temel Kavramlar

Gayrimenkul ve kira davalarında haklılığın kanıtlanması kadar adli usul kurallarının ve yasal terimlerin doğru işletilmesi de önem arz eder. Yargılama seyrini ve hakların geçerliliğini etkileyen kurallar kanunlarda açıkça yer bulmuştur.

Ankara kira ve gayrimenkul hukuku avukatı süreçlerinde sıkça kullanılan ve hak aramayı şekillendiren temel usul terimleri aşağıda sıralanmıştır:

• Mücbir sebep – Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan, tarafların iradesi dışında gelişen ve borcun yerine getirilmesini bütünüyle engelleyen deprem, savaş veya salgın hastalık gibi olağanüstü durumlardır.

• Derdestlik – Aynı davanın, aynı taraflar arasında ve aynı nedene dayanılarak daha önce açılmış ve hali hazırda bir mahkemede görülmekte olması durumudur.
• Zamanaşımı – Bir yasal hakkın kanun tarafından belirlenen süre içinde kullanılmaması sebebiyle dava yoluyla talep edilebilme özelliğini yitirmesidir.
• İhtiyati tedbir – Dava konusu taşınmazın yargılama boyunca üçüncü kişilere devredilmesini veya üzerinde hak kurulmasını önlemek için mahkemece verilen geçici hukuki koruma kararıdır.

Taşınmaz Davalarında Görevli Mahkemeler ve Arabuluculuk

Gayrimenkul ve kira uyuşmazlıklarında davanın açılacağı mahkemenin hatalı seçilmesi, görevsizlik kararı verilmesine ve zaman kaybına yol açar. Ayrıca güncel mevzuat uyarınca, birçok taşınmaz uyuşmazlığında mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya müracaat edilmesi dava şartı kabul edilmiştir.

Ankara bölgesindeki taşınmaz uyuşmazlıklarında görevli adli merciler ve arabuluculuk zorunlulukları aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Ankara Kira ve Gayrimenkul Hukuku Avukatı için Neden Minval Hukuk’u Tercih Etmelisiniz?

Kira, mülkiyet transferi, inşaat sözleşmeleri ve kamulaştırma uyuşmazlıkları yüksek mali riskler barındıran teknik alanlardır. Sözleşme şartlarının incelenmesi, tahliye ve artış bildirimlerinin takibi, resmi kayıtların celbi ve mahkeme dilekçelerinin hazırlanması aşamalarında mevzuat takibi gerekir. Minval Hukuk, Ankara genelinde taşınmaz ve kira uyuşmazlığı yaşayan taraflara yasal mevzuat ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde hukuki danışmanlık sunmaktadır.

Yargılama süreçleri, davanın türüne ve somut olayın özelliklerine göre nesnel kriterlerle planlanarak yürütülür. Hak kayıplarının önüne geçilmesi, tapu, kira ve sözleşme süreçlerinin yasal güvence altında takip edilmesi amacıyla Minval Hukuk bürosu ile iletişime geçerek randevu oluşturabilirsiniz.

Ankara Kira ve Gayrimenkul Hukuku Avukatı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Kira uyuşmazlıklarında arabulucuya gitmek yasal bir zorunluluk mudur?

Kira ilişkisinden doğan tahliye, tespit, alacak ve tazminat talepli davalar açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması dava şartıdır. Süreçte anlaşma sağlanamaması halinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.

Beş yıllık süre dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Mülk sahipleri veya kiracılar, emsal rayiç bedellere göre kira tespiti davasını ancak 5 yıllık süre dolduktan sonra açabilir. Beş yıldan kısa süren sözleşmelerde sadece yasal tüketici fiyat endeksi sınırları dahilinde artış talep edilebilir.

Tapu iptali davasında ihtiyati tedbir kararı ne işe yarar?

İhtiyati tedbir kararı, dava konusu taşınmazın yargılama süresince üçüncü kişilere satılmasını veya devredilmesini engeller. Bu sayede davanın kazanılması halinde kararın uygulanabilirliği yasal güvence altına alınmış olur.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taşınmazın Satışı Nasıl Yapılır?

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse, mahkeme kararıyla satış memurluğu veya icra dairesi tarafından açık artırma usulüyle satış gerçekleştirilir. İhale neticesinde elde edilen nakdi bedel, pay sahiplerine tapu kütüğündeki payları oranında dağıtılarak ortaklık sonlandırılır.