Kira vergisi hesaplama işlemi, taşınmazın konut olarak mı yoksa iş yeri olarak mı kiralandığına göre iki ayrı yol izler. İş yeri kiralamalarında vergi, kira bedeli mülk sahibinin eline geçmeden kaynağında kesilir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu‘nun 94. maddesi, bu kesinti sorumluluğunu kiracıya yükler. Konut kiralamalarında ise kesinti yapılmaz; vergi, mülk sahibinin yıllık beyanı üzerinden doğar.
İki rejim arasındaki fark, sözleşmedeki tutarın net mi brüt mü olduğu belirsizliğiyle birleşince hatalı ödemelere yol açar. Eksik kesilen tutar kiracı açısından vergi ziyaı riski, fazla kesilen tutar ise mülk sahibi açısından eksik tahsilat anlamına gelir. Bu nedenle stopaj hesaplama işlemi, kira sözleşmesi imzalanmadan önce yapılan bir ön kontrol niteliği taşır. Tarafların yükümlülükleri de bu hesabın sonucuna göre şekillenir.
Aşağıdaki araca net kira, brüt kira veya stopaj tutarından biri girilerek kira stopaj hesaplama sonucu ve diğer iki tutar birlikte görülebilir.
Kira Stopaj Hesaplama Aracı
Sonuçlar
Net Kira Tutarı: - ₺
Brüt Kira Tutarı: - ₺
Stopaj Tutarı: - ₺
Kira Stopajı Nedir?
Kira stopajı, iş yeri olarak kiralanan taşınmazların brüt kira bedeli üzerinden kiracı tarafından kesilen ve vergi dairesine yatırılan gelir vergisi tevkifatıdır. Tevkifat, kesinti anlamına gelir. Yasal dayanağı 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesidir. Oran, brüt kira bedelinin %20’sidir. Konut kiralamalarında bu kesinti uygulanmaz.
Stopaj yöntemi, verginin geliri elde eden kişi yerine ödemeyi yapan taraftan tahsil edilmesi esasına dayanır. Devlet, kira geliri doğduğu anda vergiyi güvence altına alır. Mülk sahibi açısından kesilen tutar nihai vergi değil, yıl içinde peşin ödenmiş bir vergidir. Beyanname verilmesi gereken hallerde bu tutar, hesaplanan vergiden düşülür.
Kesinti, kira bedelinin nakden veya hesaben ödendiği anda doğar. Gelecek aylara ya da yıllara ait olmak üzere peşin tahsil edilen kiralarda da tevkifat, ödenen tutarın tamamı üzerinden yapılır. Kiralanan yerin bir kısmı iş yeri olarak kullanılıyorsa kira bedelinin tamamı kesintiye tabi olur.
Hangi Kiralamalar Stopaja Tabidir?
İş yeri kira stopaj hesaplama yükümlülüğünün doğması için iki koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekir:
- Taşınmazın ticari veya mesleki faaliyette kullanılmak üzere kiralanmış olması
- Kiracının Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayılan tevkifat sorumlularından biri olması
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesi, kira stopajına konu mal ve hakları geniş tutar ve yalnızca binalarla sınırlı bir liste öngörmez:
- Arazi, bina ve bunların mütemmim cüzileri ile teferruatı
- Maden suları, taş ocakları, tuğla ve kiremit harmanları
- Motorlu nakil vasıtaları, her türlü makine ve tesisat
- Marka, ticaret unvanı, patent ve ihtira beratı gibi haklar
- Telif hakları, müellifleri veya kanuni mirasçıları dışındaki kişilerce kiraya verildiğinde
Döşeli olarak kiraya verilen işyerlerinde mobilya için alınan bedel de brüt kira bedeline dahil edilir. Bu durumda kira stopaj hesaplaması toplam tutar üzerinden yapılır.
Kira Stopajını Kim Öder?
Kesintiyi yapan ve vergi dairesine yatıran taraf kiracıdır. “Kira stopajı kim öder?” sorusu, vergiyi yatıran taraf ile vergiyi nihai olarak yüklenen taraf karıştırıldığı için sorulur. Kiracı, brüt kira bedelinden stopajı keser ve kalan tutarı mülk sahibine öder. Kesilen tutar ise mülk sahibinin geliri üzerinden alınan bir vergidir.
Vergi dairesine karşı sorumluluk kiracıya ait olduğundan, kesintinin yapılmaması mülk sahibini değil, kiracıyı muhatap kılar. Sözleşmeye eklenen “stopaj mülk sahibine aittir” türü kayıtlar, taraflar arasında finansal yükün paylaşımını gösterir. Bu kayıtlar vergi dairesine karşı yasal sorumluluğu değiştirmez.
Tevkifat sorumlusu olmayan kiracılarda kesinti doğmaz. Kazancı basit usulde tespit edilen esnaflar ile vergi mükellefiyeti bulunmayan gerçek kişiler bu gruptadır. Böyle bir durumda mülk sahibi, elde ettiği kira gelirini gayrimenkul sermaye iradı olarak kendisi beyan eder.
Kira Stopaj Oranı Nedir?
2026 yılında iş yeri kiralamalarında uygulanan kira stopaj oranı, brüt kira bedelinin %20’sidir. Oran, Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinin 5 numaralı bendine dayanır. Aynı oran aylık, üç aylık ve yıllık ödeme dönemlerinin tamamında geçerli olur.
Oranın brüt tutar üzerinden uygulanması, hesabın çıkış noktasını belirler. Sözleşmede net tutar yazılıysa kesinti, bu rakam üzerinden yapılamaz. Net tutar önce brüte çevrilir; bu işlem sonucunda stopaj, net kiranın %25’ine denk gelen bir tutara ulaşır. Aradaki fark, yanlış hesaplamaların en sık görülen kaynağıdır.
Stopaj oranlarını değiştirme yetkisi cumhurbaşkanına aittir. Geçmişte salgın dönemine özgü geçici bir indirim uygulanmış, sonrasında oran yeniden %20 seviyesine dönmüştür. Bu nedenle sözleşme yenilemelerinde güncel oranın teyit edilmesi yerinde olur.
Kira Stopajı Nasıl Hesaplanır?
Kira stopaj hesaplama formülü üç farklı eşitliğe dayanır ve hangi tutarın bilindiğine göre biri seçilir:
- Kira Stopajı = Brüt Kira Bedeli × 0,20
- Brüt Kira Bedeli = Net Kira Bedeli ÷ 0,80
- Net Kira Bedeli = Brüt Kira Bedeli − Kira Stopajı
Aynı sonuç pratik kısayollarla da bulunur. Brüt tutarın 5’e bölünmesi stopaj tutarını, net tutarın 1,25 ile çarpılması brüt tutarı verir. Stopaj hesaplama formülü serbest meslek ödemeleri gibi diğer tevkifat türlerinde de aynı mantıkla işler, yalnızca oran değişir.
Brüt Kira Nedir, Net Kira Ne Demek?
Net kira, mülk sahibinin hesabına geçen tutardır. Brüt kira ise net tutar ile stopajın toplamından oluşan ve verginin hesaplandığı tutardır. Sözleşmede hangi tutarın yazıldığı açıkça belirtilmediğinde, tarafların beklentileri arasında fark doğar.
Brüt kira hesaplama formülü, net tutarın 0,80’e bölünmesi esasına dayanır. Kira sözleşmesinde brüt bedel yazılı değilse bulunan bu tutar, vergi hesabının matrahını oluşturur.
Net Kiradan Brüt Kira ve Stopaj Hesaplama
Net kiradan brüt kira hesaplama işlemi, sözleşmede mülk sahibinin eline geçecek tutarın kararlaştırıldığı hallerde kullanılır. Net kira bedeli 20.000 TL olan bir iş yerinde brüt tutar 20.000 ÷ 0,80 = 25.000 TL olarak bulunur. Bu tutarın %20’si, yani 5.000 TL kesilecek stopajdır.
Kiracının toplam maliyeti bu örnekte 25.000 TL’ye ulaşır. Netten brüte kira stopaj hesaplama yapılmadan sözleşme imzalandığında, kiracı öngörmediği bir vergi yüküyle karşılaşır.
Brüt Kiradan Net Kira ve Stopaj Hesaplama
Sözleşmede brüt tutar yazılıysa hesap tek adımda tamamlanır. Brüt kira bedeli 30.000 TL olan bir dükkan kira stopaj hesaplama örneğinde stopaj 30.000 × 0,20 = 6.000 TL olur. Mülk sahibine ödenecek net tutar ise 24.000 TL’ye iner.
Stopaj Tutarından Net ve Brüt Kira Hesaplama
Elde yalnızca kesinti tutarı varsa ters yönlü hesap yapılır. Stopaj tutarının 4 ile çarpılması net kirayı, 5 ile çarpılması brüt kirayı verir. Stopaj tutarı 4.000 TL olan bir örnekte net kira 16.000 TL, brüt kira 20.000 TL olarak bulunur.
Örnek Kira Stopaj Hesaplama Tablosu
Aşağıdaki kira stopaj hesaplama tablosu, üç farklı giriş türü ile yıllık kira stopaj hesaplama senaryosunu karşılaştırmaktadır.
Bilinen Tutar | Brüt Kira | Stopaj (%20) | Net Kira |
Net 20.000 TL (aylık) | 25.000 TL | 5.000 TL | 20.000 TL |
Brüt 30.000 TL (aylık) | 30.000 TL | 6.000 TL | 24.000 TL |
Stopaj 4.000 TL (aylık) | 20.000 TL | 4.000 TL | 16.000 TL |
Brüt 360.000 TL (yıllık) | 360.000 TL | 72.000 TL | 288.000 TL |
Tablodaki sonuçlar, net kira stopaj hesaplama ve brütten nete dönüş işlemlerinin aynı formül setiyle yapıldığını gösterir.
Kira Stopajı Ne Zaman Ödenir?
Kesilen vergi, muhtasar ve prim hizmet beyannamesi ile beyan edilir. Beyanname, kesintinin yapıldığı ayı izleyen ayın 26’sı akşamına kadar verilir. Kanun metnindeki süre 23. gün olarak yazılı olsa da, Gelir İdaresi Başkanlığı her ay yayımladığı sirkülerlerle bu süreyi 26’sına uzatır. Tahakkuk eden verginin ödeme günü de aynı tarihtir.
Beyan dönemi, çalıştırılan hizmet erbabı sayısına göre değişir. Bu noktada “Kira stopajı kaç ayda bir ödenir?” sorusunun yanıtı ikiye ayrılır. Hizmet erbabı çalıştırmayan ya da sayısı ondan az olan mükellefler, vergi dairesine önceden bildirimde bulunarak kesinti bölümünü üç ayda bir beyan edebilir. Üç aylık dönemlerde beyan Ocak, Nisan, Temmuz ve Ekim aylarının 26’sında tamamlanır.
Bildirimde bulunmayan mükellefler için aylık beyan esastır. “Kira stopaj her ay mı ödenir?” tereddüdü de bu tercihe göre çözülür. Sigorta prim ve hizmet bilgileri ise seçilen dönemden bağımsız olarak her ay bildirilir.
Kira Stopajı Muafiyeti ve Kesinti Yapılmayan Durumlar
Kira stopaj muafiyeti başlığı altında toplanan haller, çoğunlukla kesinti yükümlülüğünün hiç doğmadığı durumlardan oluşur:
- Konut olarak kiralanan taşınmazlar, kiracının statüsünden bağımsız olarak kesinti dışında kalır
- Kiracının vergi mükellefiyeti bulunmayan bir gerçek kişi olması
- Kiracının kazancı basit usulde tespit edilen bir mükellef olması
- Kiraya verenin şirket olması ya da taşınmazın işletmenin aktifine kayıtlı bulunması
Son durumda elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı değil, ticari kazanç sayılır. Kiralama fatura ile belgelenir ve tutar üzerinden katma değer vergisi hesaplanır. Buna karşılık iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazların kiralanması, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu‘nun 17/4-d maddesi uyarınca vergiden istisnadır. Araç, marka ya da patent gibi taşınmaz niteliği bulunmayan mal ve hakların kiralanmasında ise istisna uygulanmaz.
Karşılaştırma Ölçütü | Konut Kiralaması | İş yeri Kiralaması |
Stopaj yükümlülüğü | Yok | Var |
Kesinti oranı | Uygulanmaz | Brüt kiranın %20’si |
Vergiyi yatıran taraf | Mülk sahibi | Kiracı |
Beyan aracı | Yıllık gelir vergisi beyannamesi | Muhtasar ve prim hizmet beyannamesi |
Yıllık istisna veya beyan sınırı (2026) | 58.000 TL istisna | 400.000 TL beyan sınırı |
Katma değer vergisi | Doğmaz | Kiraya veren iktisadi işletme ise doğar |
Kira Vergisi Hesaplama ile Stopaj Arasındaki Fark
Konut kiralamalarında vergi, kaynakta değil beyan üzerinden doğar. Konut kira gelir vergisi hesaplama işleminde önce yıllık hasılattan istisna tutarı düşülür. Mesken kira gelirlerine uygulanan istisna, 2025 takvim yılı gelirleri için 47.000 TL, 2026 takvim yılı gelirleri için 58.000 TL olarak belirlendi. İstisna sınırının altında kalan gelirler için beyanname verilmez.
İstisna düşüldükten sonra kalan tutardan gider indirimi yapılır. Mükellefler götürü gider yöntemini seçerse hasılatın %15’ini gider olarak indirir; gerçek gider yönteminde ise belgeye dayalı harcamalar dikkate alınır. Kalan matrah, gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. Kira bedelinin düşük gösterildiği hallerde emsal kira bedeli uygulanır ve bu bedel, taşınmazın vergi değerinin %5’i olarak hesaplanır.
İş yeri kira gelirlerinde ise yıl içinde kesilen stopaj çoğu zaman nihai vergi işlevi görür. Brüt iş yeri kira geliri toplamı beyan sınırını aşarsa yıllık beyanname verilir. Bu sınır 2025 yılı gelirleri için 330.000 TL, 2026 yılı gelirleri için 400.000 TL olarak uygulanır. Beyan halinde yıl içinde kesilen stopaj, hesaplanan vergiden mahsup edilir.
Kiracının tevkifat sorumlusu olmadığı hallerde farklı bir sınır geçerlidir. Stopaja ve istisnaya tabi olmayan gayrimenkul sermaye iratlarında beyan sınırı 2025 yılı için 18.000 TL, 2026 yılı için 22.000 TL olarak belirlendi.
Kira Beyannamesi Nasıl Doldurulur?
Kira beyannamesi hesaplama ve beyan işlemleri, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yürütülen Hazır Beyan Sistemi üzerinden birkaç adımda tamamlanır:
- Sisteme e-Devlet şifresi ya da vergi dairesinden alınan kullanıcı kodu ile giriş yapılır.
- Taşınmaza, kiracıya ve tahsil edilen kira tutarına ilişkin bilgiler kontrol edilir.
- Götürü gider ya da gerçek gider yöntemlerinden biri seçilir.
- Varsa yıl içinde kesilen stopaj tutarı mahsup için beyannameye işlenir.
- Onaylanan beyanname üzerinden tahakkuk fişi oluşur.
Beyanname 1-31 Mart tarihleri arasında verilir. Tahakkuk eden vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Ticari, zirai ya da mesleki kazancı nedeniyle mükellefiyeti bulunanlar bu sistemden yararlanamaz.
Kira Stopajının Belgelendirilmesi ve Muhasebe Kaydı
Kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur. 328 seri numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği ile konut kiralarındaki 500 TL sınırı kaldırıldı ve zorunluluk tutar sınırı olmaksızın tüm konut ile iş yeri kiralamalarına yayıldı. Elden yapılan tahsilat ve ödemelerde hem kiraya verene hem kiracıya özel usulsüzlük cezası kesilir.
Kira stopaj hesaplama muhasebe kaydı açısından gider tutarı net kira değil, brüt kira bedelidir. Kiracı, brüt tutarın tamamını genel yönetim gideri olarak kaydeder. Kesilen vergi ödenecek vergi ve fonlar hesabında izlenir, beyan döneminde bu hesap kapatılır. Kesintiye ilişkin makbuz ve banka dekontları, beyanların kontrolü sırasında ispat aracı işlevi görür.
Kira Stopajının Eksik veya Geç Ödenmesinin Sonuçları
Kesintinin hiç yapılmaması ya da eksik yapılması vergi ziyaına yol açar. Vergi Usul Kanunu uyarınca ziyaa uğratılan verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir. Beyannamenin verilmemesi ayrıca usulsüzlük cezasını gündeme getirir.
Vadesinde ödenmeyen tutara gecikme zammı işler. Oran 13 Kasım 2025 tarihli Cumhurbaşkanı Kararı ile aylık %3,70 olarak belirlendi ve gün esasına göre hesaplanır. Güncel tutar, Dijital Vergi Dairesi üzerinden görülebilir.
Kiracının kesintiyi yatırmaması, mülk sahibinin beyan yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Mülk sahibi, beyan sınırının aşıldığı hallerde geliri bildirmekle yükümlü kalır. Kira bedelinin eksik ödenmesi ise Türk Borçlar Kanunu kapsamında temerrüt hükümlerini gündeme getirir.
Sonuç ve Genel Değerlendirme
İş yeri kiralamalarında stopaj, sözleşmedeki tutarın niteliğine bağlı olarak taraflar arasındaki mali dengeyi etkiler. Brüt ve net ayrımının sözleşmede açıkça yazılması, sonradan doğan uyuşmazlıkların önüne geçer. Kesinti, beyan ve mahsup adımlarının birlikte değerlendirilmesi ise hem kiracı hem mülk sahibi için öngörülebilirlik sağlar.
Vergi mevzuatındaki oranlar, istisna tutarları ve beyan sınırları her yıl güncellenir. Kiralamanın türü, tarafların hukuki statüsü ve sözleşmenin içeriği somut olaya göre farklı sonuçlar doğurur. Bu nedenle hesaplama araçlarından elde edilen sonuçlar bilgilendirme amacı taşır ve her durumda uzman bir avukata danışılması gerekir.
Kira sözleşmesinden doğan vergisel yükümlülükler ve uyuşmazlıklar hakkında ayrıntılı bilgi almak için Minval Hukuk ile iletişime geçilebilir.
Kira Vergisi (Stopaj) Hesaplama Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kira Stopaj Vergisi Ne Kadar?
İş yeri kiralamalarında kesinti, brüt kira bedelinin %20’si kadardır. Brüt kira 25.000 TL ise vergi 5.000 TL olur. Sözleşmede net tutar yazılıysa oran, net bedelin %25’ine denk gelen bir tutar doğurur.
Ev Kiralamasında Kira Stopajı Hesaplanır mı?
Konut olarak kiralanan taşınmazlarda kesinti yapılmaz. Ev kira stopaj hesaplama ihtiyacı yalnızca konutun iş yeri olarak kullanılmak üzere kiralandığı hallerde doğar. Mesken kira gelirleri, mülk sahibinin yıllık beyanı üzerinden vergilendirilir.
Araç Kiralamalarında Stopaj Kesintisi Yapılır mı?
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesi motorlu araçları da kapsar. Gerçek kişiden araç kiralayan tevkifat sorumluları %20 oranında kesinti yapar. Araç kira stopaj hesaplama işleminde ayrıca katma değer vergisi sorumluluğu da doğar.
Kiracının Kestiği Stopaj Mülk Sahibinin Vergisinden Düşülür mü?
Kesilen tutar, mülk sahibi adına peşin ödenmiş vergi niteliği taşır. Beyanname verilmesi gereken hallerde yıl içinde kesilen stopaj, hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilir. Mahsup sonrası fazla ödenen tutar için iade talep edilebilir.