Kira sözleşmelerinde kira bedeli, sözleşmenin kurulması aşamasında taraflarca belirlenir. Buna karşılık sözleşmenin devamı boyunca aynı bedelin sabit kalması, enflasyon ve değişen piyasa koşulları karşısında çoğu zaman mümkün olmaz. Türk Borçlar Kanunu, sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıyı korumak amacıyla kira artışına sınır getirir. Aynı zamanda, tıpkı kiracının da hakkı olduğu gibi, ev sahibine de bedelin güncellenmesi için hukuki bir yol olarak kira tespit davası açma hakkı tanır.
Kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin esaslar TBK 344 maddesinde, davanın açılma zamanı ise TBK 345 maddesinde düzenlenir. Bireyler, kira ilişkisinde bozulan ekonomik dengeyi dava aracılığıyla yeniden kurabilir. Davacı taraf ister kiraya veren ister kiracı olsun, talebini yasada gösterilen ölçütlere dayandırmak zorundadır. Kira sözleşmesinin türü, süresi ve tarafların anlaşma durumu, uygulanacak kuralları etkiler.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ederken ödenecek kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine dayanan bu dava, kira bedelinin tespiti davası olarak da bilinir ve sonucunda yeni kira bedeli saptanır.
Bu dava, taraflar arasındaki kira ilişkisinin varlığını değil, ödenecek bedelin miktarını konu alır. Hakim, bir yıllık dönem için geçerli olacak kira bedelini belirler ve sözleşmedeki bedel bu kararla değişir.
Yargıtay uygulamasında kira tespit davası, klasik bir tespit davası sayılmaz. Karar, eda hükmü içermez; yani belirlenen bedelin tahsili bu kararla istenemez. Doktrinde dava, yenilik etkisi bulunan bir tespit davası olarak nitelendirilir (Yargıtay HGK, 2017/2792 E., 2021/267 K.).
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır ve Şartları Nelerdir?
Kira tespit davası şartları, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması, kira ilişkisinin sürmesi ve davacının hukuki yararının olması gibi durumları içerir. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde süre dolduktan sonra dava, sözleşmedeki artış oranına bağlı kalınmaksızın açılabilir.
Kira tespit davası için aranan koşullar şunlardır:
- Taraflar arasında yazılı ya da sözlü geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması
- Kira ilişkisinin halen devam ediyor olması ve kiralananın tahliye edilmemiş olması
- Davacının, dava açmakta hukuki yararının bulunması
- Sözleşmede artış oranı varsa kira ilişkisinin başlangıcından itibaren beş yılın dolmuş olması
Beş Yılını Dolduran Kiracı ve Süre Hesabı
5 yılını dolduran kiracının kira artışı bakımından bir eşik söz konusudur. Sözleşmede artış oranı belirlenmiş olsa bile, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren beş yıl geçtiğinde bedel artık emsallere göre belirlenebilir. Beş yıllık süre, ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren kesintisiz hesaplanır.
Sözleşmenin her yıl uzaması ya da yeni bir yenileme sözleşmesi imzalanması, süreyi yeniden başlatmaz. Ancak yenileme sözleşmesindeki bedel emsal ve rayiçlere uygun değilse Yargıtay, ilk sözleşmenin başlangıcını esas alır (Yargıtay 3. HD, 2018/11236 K.).
Yeni Kira Döneminde Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Yeni dönemde kira bedeli; tarafların anlaşmasına, anlaşma yoksa hakimin takdirine ve beş yıllık sürenin dolup dolmamasına göre belirlenir. İlk beş yılda artış, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz.
TBK 344 maddesi, kira bedelinin belirlenmesinde üç farklı durumu düzenler. Bu durumlar, tarafların anlaşma yapıp yapmadığına ve sözleşmenin süresine göre değişir.
İlk olarak taraflar artış oranında anlaşmışsa oran, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. İkinci olarak anlaşma yoksa hakim, yine bu oranı aşmadan, kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre karar verir. Üçüncü durumda ise beş yıl dolmuştur ve hakim, endekse bağlı kalmaz.
| Durum | Uygulanan Ölçüt | Üst Sınır |
|---|---|---|
| Sözleşmede artış oranı var, beş yıl dolmadı | Sözleşmede kararlaştırılan oran | Bir önceki yılın TÜFE on iki aylık ortalaması |
| Sözleşmede artış oranı yok | Hakimin takdiri, hakkaniyet ilkesi | Bir önceki yılın TÜFE on iki aylık ortalaması |
| Beş yıl doldu veya beş yıldan uzun sözleşme | TÜFE, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri | Endekse bağlı değildir, hakkaniyet esastır |
Yargıtaya göre kira artış oranları konusunda temel kural, ilk beş yıl boyunca endeks sınırının korunmasıdır. Beş yılın sonunda ise “5. yıl sonunda kira artışı nasıl hesaplanır?” sorusu gündeme gelir. Bu aşamada bedel, emsal araştırması ve hakkaniyet ilkesiyle belirlenir.
Konut kiralarında uygulanan yüzde yirmi beş artış sınırı, 2022 yılı ortasından 1 Temmuz 2024 tarihine kadar geçerli olmuştur. Geçici olan bu sınır, beş yıl nedeniyle açılan tespit davalarını kapsamamıştır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası, kira sözleşmesi sürdüğü müddetçe her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin yeni dönemin başından geçerli olması için davanın, yeni dönemden en az otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekir.
TBK 345 maddesi, kira tespit davası açma süresi bakımından belirleyicidir. Dava her zaman açılabilse de açılma zamanı, kararın hangi dönemde uygulanacağını etkiler.
Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması durumunda mahkemenin belirlediği bedel, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aynı sonuç, bu süre içinde kiracıya ihtarname gönderilmişse ve dava dönem sonuna kadar açılmışsa da doğar.
İhtar Şartı Zorunlu mudur?
Kira tespit davası ihtar şartı zorunlu bir dava koşulu değildir. İhtarname gönderilmeden de dava açılabilir. İhtarın işlevi yalnızca kararın yeni dönemin başından mı yoksa bir sonraki dönemden mi uygulanacağını belirlemektir. Sözleşmede artış hükmü varsa ayrıca ihtar gönderilmesine gerek kalmaz (Yargıtay 6. HD, 2014/6112 E., 2014/7606 K.).
Kira Bedelinin Belirlenmesinde Esaslar ve Emsal Kira Bedeli
Emsal kira bedeli, aynı çevrede benzer nitelikteki taşınmazların fiilen kiraya verilmesinden elde edilen, istikrar kazanmış kira değerlerini ifade eder. Beş yıl dolduktan sonra hakim, emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu birlikte değerlendirir.
Hakim, bedeli belirlerken bilirkişi incelemesi yaptırır. Taşınmazın konumu, büyüklüğü, fiziki durumu ve kullanım amacı, değerlendirmede dikkate alınır. İlan sitelerindeki sayılar, tek başına emsal sayılmaz. Emsallerin fiilen kiraya verilmiş taşınmazlara dayanması gerekir (Yargıtay 6. HD, 2015/10963 E., 2016/1203 K.).
Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği bedel saptanır. Ardından kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek bedelden yüzde 10 ile yüzde 20 arasında hakkaniyet indirimi yapılır (Yargıtay 3. HD, 2017/7927 E., 2018/4805 K.).
Yetkili Mahkeme, Harç ve Arabuluculuk
Kira tespit davası yetkili mahkeme bakımından görevli mahkeme, HMK m. 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri ya da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Tacirler veya kamu tüzel kişileri arasındaki uyuşmazlıklarda sözleşmeyle belirlenen yetki kuralı uygulanır.
Kira tespit davası arabuluculuk açısından da bir zorunluluk öngörülür. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.
Kira tespit davası harç hesaplama yönünden nispi harç alınır. Dava değeri, talep edilen bedel ile mevcut bedel arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden belirlenir.
Islah ve Kararın Kesinleşmesi
Bu davalarda ıslah yoluyla talep edilen bedelin artırılması mümkün değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamayacağına karar vermiştir. Bu nedenle talep, baştan açık ve net belirtilmelidir.
“Kira tespit davası kesinleşmeden icraya konulabilir mi?” sorusunun yanıtı olumsuzdur. Kira tespit ilamları, 12.11.1979 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı gereği kesinleşmeden infaz edilemez. Kira farkının tahsili için kararın kesinleşmesi ve ardından icra yoluna başvurulması gerekir.
Sonuç ve Genel Değerlendirme
Kira tespit davası, uzun süren kira ilişkilerinde bozulan dengeyi yeniden kurmaya yarayan bir yoldur. Davanın sonucu; sözleşmenin süresine, tarafların anlaşma durumuna ve davanın açılma zamanına göre değişir. Beş yıllık sürenin dolup dolmadığı, emsal araştırmasının sağlıklı yapılması ve harç ile süre kurallarına uyulması, sürecin seyrini belirler.
Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunur ve hukuki sonuçlar, olaydan olaya farklılık gösterir. Hak kaybı yaşanmaması için sürecin, alanında uzman bir avukatla yürütülmesi yerinde olur. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar hakkında ayrıntılı bilgi almak ve randevu oluşturmak için Minval Hukuk ile iletişime geçilebilir.
Kira Tespit Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kira Tespit Davasını Kaybeden Kiracı Ne Öder?
Davayı kaybeden taraf, yargılama giderlerini ve karşı tarafın avukatı için belirlenen vekalet ücretini öder. Kısmen kabul kısmen ret halinde giderler, talep edilen ve hükmedilen bedel oranına göre taraflar arasında paylaştırılır.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Geriye dönük kira tespit davası açılamaz. Dava, geçmiş dönemlere değil, devam eden kira ilişkisinde uygulanacak bedele yöneliktir. Yalnızca davanın açılma zamanı ve bildirim, kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağını etkiler.
Beş Yıl Sonra Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Beş yılın dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Kira tespit davası bedeli belirler, tahliyeyi sağlamaz. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, yasada öngörülen bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davasının ne kadar süreceği sorusunun kesin bir yanıtı yoktur. Bilirkişi incelemesi, keşif, mahkemenin iş yükü ve kanun yolları süreci etkiler. Uygulamada bu davalar, çoğunlukla bir yıl ile iki yıl arasında sonuçlanır.
Hukuk Fakültesi eğitimini tamamladıktan sonra eğitim hayatına Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi İşletme Anabilim dalında yüksek lisans çalışmalarında bulunmuştur. Hukuk Eğitimini tamamlamasının ardından Ankara Barosunda staj eğitimini tamamlamış. Staj eğitimin bitişinin ardından Ankara’da Kurucu Ortağı olduğu Minval Hukuk ve Danışmanlık Bürosunu kurmuş ve mesleğini icra etmektedir. Ayrıca Yetkin Yayınlarından yayınlanmış ”Sigorta Hukuku ve Tahkim Uygulamaları” adlı bir kitabı mevcuttur.