Türkiye’de kira ilişkilerinin yenilenmesi sürecinde uygulanacak artış oranı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi çerçevesinde düzenlenir. Konut ve iş yeri kira sözleşmelerinde tarafların serbestçe belirleyeceği artış oranına bir tavan getirerek hem kiracıyı hem de mülk sahibini koruma altına alır.
Konut piyasasında yaşanan dalgalanmalar, 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren %25 tavan sınırı uygulamasıyla birlikte hukuki gündemin önemli başlıkları arasında yer aldı. Söz konusu geçici düzenlemenin 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermesinin ardından, konut ve iş yeri kira sözleşmeleri yeniden TÜFE on iki aylık ortalama oranına tabi tutuldu.
Kira artışı hesaplama sürecinde dikkat edilmesi gereken yasal eşikler, sözleşme türü ve kiranın yenileneceği aya göre farklılaşır. Yenileme döneminde uygulanacak yasal oranı tespit etmek için aşağıda yer alan kira artış oranı hesaplama aracı kullanılabilir.
Kira Artış Hesaplama Aracı
Güncelleme Tarihi: 03.06.2026
Kira Artış Hesaplama Nedir?
Kira artış hesaplama, yenilenen kira sözleşmesi döneminde mülk sahibinin talep edebileceği yasal tavan kira bedelinin tespitine yönelik işlemdir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca bu oran, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama verisine göre belirlenir ve sözleşme yenilenmesinden bir önceki aya ait endeks esas alınır.
Hesaplama, mevcut kira bedelinin yasal artış oranıyla çarpılması ve bulunan tutarın eski kira bedeline eklenmesi şeklinde yapılır. Konut kira artışı hesaplama ve iş yeri kira artış hesaplama süreçlerinde uygulanan oran, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren aynı yasal sınıra bağlandı.
Kira Artışının Yasal Dayanağı: Türk Borçlar Kanunu Madde 344
Kira artışına ilişkin temel düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer alır. 18 Ocak 2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklikle birlikte, kanunda yer alan “üretici fiyat endeksi” ibaresi “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalar” şeklinde güncellendi.
Söz konusu düzenleme uyarınca taraflar, kira artışı için sözleşmede serbestçe oran belirleyebilir. Ancak kararlaştırılan oran, bir önceki kira yılında TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu sınırı aşan sözleşme hükümleri kanunen geçersiz sayılır.
Sözleşmede artış oranına ilişkin hüküm bulunmasa dahi hakim, hakkaniyet ilkesi çerçevesinde kira bedelini aynı azami sınır içinde yeniden belirler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları da bu yöndedir.
2026 Yılı Güncel Kira Artış Oranları
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), her ayın 3’ünde saat 10.00’da TÜFE verilerini kamuoyuyla paylaşır. Yenilenecek kira sözleşmesinde uygulanacak oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜFE on iki aylık ortalama verisine bağlıdır.
Sözleşme Yenileme Ayı | Konut Kira Artış Oranı | İş Yeri Kira Artış Oranı |
Aralık 2025 | %35,91 | %35,91 |
Ocak 2026 | %34,88 | %34,88 |
Şubat 2026 | %33,98 | %33,98 |
Mart 2026 | %33,39 | %33,39 |
Nisan 2026 | %32,82 | %32,82 |
Mayıs 2026 | %32,43 | %32,43 |
Tabloda yer alan oranlar, TÜFE on iki aylık ortalama verilerine göre belirlenen yasal tavan değerlerini ifade eder. Tarafların bu sınırın altında bir oran üzerinde anlaşmaya varması da hukuken geçerlidir.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kira artışı hesaplama işlemi, mevcut kira bedelinin yasal tavan yüzde ile çarpılması ve elde edilen tutarın eski kira bedeline eklenmesi yöntemine dayanır. Hesaplama formülü “Yeni Kira Bedeli = Mevcut Kira + (Mevcut Kira × TÜFE 12 Aylık Ortalama)” şeklindedir.
Konut Kira Artış Oranı Hesaplama Örneği
Mayıs 2026 döneminde yenilenecek bir konut kira sözleşmesinde mevcut aylık kira bedelinin 20.000 TL olduğu varsayılırsa %32,43 oranındaki yasal artış 6.486 TL’ye karşılık gelir. Bu durumda yeni aylık kira bedeli 26.486 TL olarak hesaplanır.
Mülk sahibi bu tutarın üzerinde bir artış talep edemez. Kiracı ile mülk sahibinin daha düşük bir oran üzerinde mutabık kalması ise yasal açıdan geçerli sayılır.
İş Yeri Kira Artış Hesaplama Yöntemi
İş yeri kira artışı hesaplama süreci, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren konut kiralarıyla aynı esaslara bağlandı. Ofis, dükkan, mağaza ve ticarethane gibi taşınmazlar için uygulanacak yasal tavan oran, yine TÜFE on iki aylık ortalama verisidir.
Tacir sıfatına sahip taraflar arasındaki sözleşmelerde, kanunun emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla farklı oranlar kararlaştırılabilir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, iş yeri kiralarında dahi azami sınırın aşılamayacağı yönündedir.
Kira Artışında %25 Sınırı Uygulamasının Sona Ermesi
Konut kiralarında uygulanan %25 tavan sınırı, 7409 sayılı Kanun ile 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe girdi. Bu geçici düzenleme, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi.
Söz konusu tarihten sonra yenilenen konut kira sözleşmelerinde uygulanacak yasal tavan, 2022 öncesinde olduğu gibi TÜFE oranı oldu. 1 Temmuz 2024 öncesinde zam dönemi yaşanan kiracılar için ilgili dönem yeniden bir artış talep edilemez.
%25 sınırının kaldırılması, yasal kira artış oranı hesaplama sürecini bütünüyle TÜFE verisine bağlı hale getirdi. Mevcut durumda konut ile iş yeri kiraları arasındaki yasal ayrım büyük ölçüde ortadan kalktı.
Beş Yıllık Kira Sözleşmelerinde Kira Tespit Davası
Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 hükmü gereğince, beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenmiş kira sözleşmelerinde, taraflardan biri kira bedelinin yeniden tespitini talep edebilir. Bu hak hem kiracıya hem de mülk sahibine tanındı.
Kira tespit davası, mahkemenin somut olayın koşullarına göre kira bedelini yeniden belirlemesini sağlar. Beş yıllık süre dolduğunda hâkim TÜFE tavanıyla bağlı kalmaksızın, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerini gözeterek karar verir.
Dava açılmadan önce, 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca arabuluculuk sürecine başvurulması yasal bir zorunluluktur. Arabuluculukta uzlaşma sağlanamadığı takdirde uyuşmazlık, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
Kira Artış Hesaplama Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi yüzde 75 zam yapabilir mi?
Mülk sahibi TÜFE on iki aylık ortalama oranının üzerinde zam talep edemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi bu hüküm geçersiz sayılır. Yasal sınırın üzerindeki talepler Türk Borçlar Kanunu m. 344’e aykırılık teşkil eder.
Kira artış oranı hangi ay verisine göre hesaplanır?
Kira artışı, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜFE on iki aylık ortalama verisine göre hesaplanır. Örneğin, Mayıs 2026’da yenilenen bir sözleşmede, Nisan 2026 TÜFE verisi esas alınır. TÜİK, ilgili veriyi takip eden ayın 3’ünde kamuoyuyla paylaşır.
Kiracı yasal oranın üzerinde zam ödemiş ise ne yapabilir?
Yasal sınırın üzerinde tahsil edilen tutarlar, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Kiracı, on yıllık zamanaşımı süresi içinde fazla ödediği bedelin iadesi için dava açma hakkına sahiptir. Bu süreçte ödeme dekontları ve kira sözleşmesi delil olarak kullanılır.
2026 Ocak ayı TEFE TÜFE kira artışı ne kadar oldu?
Ocak 2026 döneminde yenilenen kira sözleşmeleri için uygulanabilecek yasal tavan oran %34,88 olarak açıklandı. Bu oran, Aralık 2025 TÜFE on iki aylık ortalama verisini esas alır. Söz konusu sınır hem konut hem de iş yeri kiraları için geçerlidir.
Sonuç ve Genel Değerlendirme
Kira artış hesaplama süreci, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun hükümleri çerçevesinde şekillenir. 1 Temmuz 2024 sonrasında konut ve iş yeri kiralarında ortak bir yasal tavan uygulanır ve oran, TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz.
Sözleşmenin türü, tarafların sıfatı, sözleşmenin süresi ve özel hükümleri gibi unsurlar her somut olayda farklı sonuçlar doğurabilir. Beş yıllık sürenin dolması, sözleşmedeki geçersiz hükümler ve tahliye talepleri gibi durumlar, ayrı bir hukuki değerlendirmeyi gerektirir.
Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar, çoğu zaman arabuluculuk ve dava süreçlerini kapsayan teknik bir hukuki değerlendirmeyi gerektirir. Hak kaybı yaşanmaması için, somut olayın özelliklerine göre alanında uzman bir avukatla görüşülmesi yerinde olur.
Kira ilişkilerinden kaynaklanan hukuki süreçlere yönelik detaylı bilgi almak ve randevu oluşturmak için hukuk büromuzla iletişime geçilebilir.