Miras kalan bir taşınmazın satılması konusunda mirasçılardan birinin onay vermemesi, taşınmazın her durumda satılamayacağı anlamına gelmez. Normal satış işlemi için gerekli malik iradeleri gerekir; anlaşma sağlanamadığında ise ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Mahkemece satışa karar verilmesi hâlinde satış, kanunda öngörülen usule göre gerçekleştirilir.
Miras yoluyla bir taşınmazın birden fazla kişiye kalması, mirasçılar arasında ortak bir mülkiyet ilişkisi oluşturabilir. Taşınmazın satılması, paylaşılması veya mirasçılardan birine bırakılması konusunda anlaşma sağlanamadığında uyuşmazlık ortaya çıkabilir. Özellikle kardeşler arasında miras paylaşımı sırasında bir mirasçının satışa yanaşmaması, taşınmazın geleceği bakımından en sık karşılaşılan sorunlardan biridir.
Bu noktada 12. Yargı Paketi ile yapılan değişiklik ayrıca önem taşımaktadır. 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile belirli miras taşınmazlarında, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kapsamında yapılacak ilk açık artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında gerçekleştirilmesine yönelik özel bir kural getirilmiştir. Düzenleme, 31 Temmuz 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Bu nedenle “mirasçılardan biri imza vermezse satış yapılır mı?” sorusunun yanıtı, satışın normal tapu işlemi mi yoksa ortaklığın giderilmesi kapsamında gerçekleştirilen mahkeme kararlı bir satış mı olduğuna göre değişir.
Mirasçılardan Biri Satışa İmza Vermezse Satış Yapılır mı?
Mirasçılardan birinin taşınmazın satışına onay vermemesi, ortaklığın her durumda sona ermesini engellemez. Ancak normal tapu satışında maliklerin gerekli irade açıklamalarının bulunması gerekir. Anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulabilir; mahkemece satışa karar verilmesi hâlinde satış kanundaki usule göre yürütülür.
Mirasçıların tamamının taşınmazı birlikte satmak istemesi hâlinde satış, maliklerin ortak iradesiyle gerçekleştirilebilir. Buna karşılık mirasçılardan biri satışa katılmıyor veya satış işlemine onay vermiyorsa, normal tapu satışının bu kişinin iradesi dışında gerçekleştirilmesi söz konusu değildir.
Burada normal satış ile ortaklığın giderilmesi amacıyla yapılan satış birbirinden ayrılmalıdır. Ortaklığın giderilmesi, taşınmaz üzerindeki ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesini amaçlayan hukuki bir süreçtir.
Mirasçılar taşınmazın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşamıyorsa, koşulları oluştuğunda ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Ortaklığın giderilmesi davası hakkında daha ayrıntılı bilgi için ortaklığın giderilmesi davası sayfasından yararlanılabilir.
Bu süreçte mahkeme, taşınmazın aynen bölüşülmesinin mümkün veya uygun olup olmadığını değerlendirir. Aynen paylaşmanın mümkün olmaması ya da koşullara uygun düşmemesi hâlinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
Dolayısıyla bir mirasçının “satışa imza vermemesi”, diğer mirasçıların ortaklığın sona erdirilmesini istemesine tek başına kesin bir engel oluşturmaz. Ancak bu durum, taşınmazın doğrudan tapuda satılabileceği anlamına da gelmez.
Ortaklığın Giderilmesi Nedir?
Ortaklığın giderilmesi, bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan hukuki yoldur. Miras kalan taşınmazlarda mirasçıların paylaşım konusunda anlaşamaması hâlinde gündeme gelebilir. Paylaşma aynen bölüşme veya satış yoluyla yapılabilir; hangi yöntemin uygulanacağı taşınmazın niteliğine ve somut koşullara göre belirlenir.
Ortaklığın giderilmesi, uygulamada izale-i şuyu olarak da ifade edilir. Amaç, birden fazla kişinin birlikte sahip olduğu mal üzerindeki ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesidir.
Miras kalan bir ev, arsa, tarla veya başka bir taşınmazın birden fazla mirasçıya ait olması bu duruma örnek gösterilebilir. Mirasçılar taşınmazın kime bırakılacağı veya satılması durumunda bedelin nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşabilir. Bu durumda uyuşmazlığın mahkeme yoluyla çözülmesine gerek kalmayabilir.
Ancak anlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesine göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi şeklinde gerçekleştirilebilir. Bölme istemi uygun görülmezse satış yoluyla paylaşmaya karar verilebilir.
Buradaki temel ayrım, taşınmazın fiziksel olarak bölünüp bölünemeyeceğidir. Örneğin bir taşınmazın niteliği, imar durumu veya ekonomik özellikleri nedeniyle paylara ayrılması mümkün değilse satış yöntemi gündeme gelebilir.
Türk Medeni Kanunu’nda ayrıca satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesinin bütün paydaşların rızasına bağlı olduğu düzenlenmiştir. 12. Yargı Paketi ile getirilen yeni hüküm ise belirli miras taşınmazlarının ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin ilk artırması bakımından özel bir düzenleme getirmektedir.
Bu nedenle yeni düzenleme, ortaklığın giderilmesine ilişkin genel sistemin tamamını değiştiren bir hüküm olarak değil, belirli koşullarda uygulanacak özel bir satış kuralı olarak değerlendirilmelidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Zaman Açılır?
Miras kalan taşınmazın paylaşımı konusunda mirasçılar arasında anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Paylaşmanın aynen mümkün veya uygun olmaması hâlinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Bu dava, taşınmaz üzerindeki ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesini amaçlar; doğrudan tapuda satış işlemi anlamına gelmez.
Bir taşınmazın miras yoluyla birden fazla kişiye kalması, paylaşım ihtiyacını ortaya çıkarabilir. Mirasçılardan biri taşınmazın tamamının kendisine bırakılmasını, diğerleri ise satış yapılmasını isteyebilir. Benzer şekilde bazı mirasçılar taşınmazın satılmasını isterken bir mirasçı satışa karşı çıkabilir.
Bu durumda öncelikle mirasçıların anlaşmasıyla paylaşım yapılması mümkündür. Anlaşma sağlanamaması hâlinde ise ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.
Davanın amacı, belirli bir mirasçının taşınmaz üzerindeki hakkını ortadan kaldırmak değil, bütün paydaşların veya mirasçıların ortaklık ilişkisinden doğan haklarının sona erdirilmesini sağlamaktır.
Taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olması hâlinde bu yöntem değerlendirilebilir. Örneğin bölünebilir nitelikteki bir taşınmazın hukuken ve fiilen bağımsız bölümlere ayrılması mümkünse aynen paylaşma gündeme gelebilir.
Bunun mümkün olmadığı durumlarda ise satış yöntemi uygulanabilir. Bu noktada mahkemenin vereceği karar, taşınmazın niteliği, pay oranları ve paylaşmanın mümkün olup olmadığı gibi koşullara göre şekillenir.
Mirasçılık sıfatının belirlenmesi bakımından ise mirasçılık belgesi önem taşıyabilir. Mirasçılık belgesi hakkında ayrıntılı bilgi için veraset ilamı davası ve dilekçesi sayfasına yönlendirme yapılabilir.
12. Yargı Paketi ile Ortaklığın Giderilmesinde Ne Değişti?
Yargı Paketi ile miras yoluyla edinilen belirli taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin ilk açık artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmasına yönelik özel bir düzenleme getirildi. Kural, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması hâlinde uygulanır.
Düzenleme, 7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesine eklenen hükümle getirildi. Kanun 16 Temmuz 2026 tarihinde kabul edildi ve 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete ‘de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Yeni hükme göre tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması durumunda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmişse yapılacak açık artırmalarda birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır.
Bu düzenlemenin önemli noktalarından biri, ilk artırmanın herkese açık genel bir artırma şeklinde başlamaması, belirli koşulları taşıyan miras taşınmazlarında ilk aşamada malik mirasçılarla sınırlandırılmasıdır.
TBMM’nin kanun metninde de düzenlemenin kapsamı açık şekilde belirtilmiştir. Buna göre ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması kuralı bir defaya mahsus uygulanır.
Dolayısıyla “12. Yargı Paketi ortaklığın giderilmesi” veya “12. Yargı Paketi izale-i şuyu” şeklindeki aramalarda karşılaşılan yeni düzenleme, miras taşınmazlarının tamamı bakımından otomatik olarak uygulanacak bir satış hakkı olarak değerlendirilmemelidir.
Yeni Düzenleme Hangi Miras Taşınmazlarında Uygulanır?
Yeni düzenleme her miras kalan taşınmaz için uygulanmaz. Taşınmazın tüm maliklerinin miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması gerekir. Ayrıca düzenleme, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması ve bu kararın ardından gerçekleştirilen açık artırma aşaması bakımından önem taşır.
Bu koşulların birlikte bulunması gerekir. Örneğin taşınmazın maliklerinden biri mirasçı, diğeri ise taşınmazda daha önce kendi payını satın almış üçüncü bir kişi ise yeni düzenlemenin kapsamı farklılaşır.
Benzer şekilde taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında başka bir kişinin mülkiyet hakkı bulunuyorsa, yalnızca mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmaya ilişkin özel kural doğrudan uygulanamaz.
Kanunda kullanılan ifade, “tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri” ve “mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı” taşınmazlara yöneliktir. Bu nedenle yalnızca taşınmazın miras kalmış olması yeterli değildir. Maliklerin kim olduğu ve mülkiyetin hangi yolla kazanıldığı ayrıca önem taşır.
Ayrıca düzenleme, taşınmazın herhangi bir şekilde satılmasıyla ilgili değildir. Öncelikle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin bir karar bulunması gerekir. Sonrasında bu kararın uygulanması kapsamında açık artırma yapılır.
Bu ayrım, özellikle “kardeşler arası miras paylaşımı yeni düzenleme” aramalarında önem taşır. Yeni düzenleme, bir kardeşin diğer kardeşlerin iradesi dışında doğrudan tapuda satış yapabilmesini sağlamamaktadır. Düzenleme, ortaklığın giderilmesi kapsamında yapılan satışın ilk açık artırma aşamasını düzenlemektedir.
İlk Artırma Mirasçılar Arasında Nasıl Yapılır?
Özel düzenlemenin kapsamına giren taşınmazlarda birinci açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada elektronik satış portalındaki tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır; ikinci artırma ise kanunda öngörülen genel şartlar çerçevesinde gerçekleştirilir.
Burada “mirasçılar arasında satış” ifadesinin kapsamı doğru anlaşılmalıdır. Taşınmazın mahkeme kararıyla ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesinden sonra gerçekleştirilen açık artırma söz konusudur.
Yargı Paketi ile getirilen düzenleme, ilk artırmayı yalnızca malik mirasçılara açmaktadır. Böylece kapsam dahilindeki bir taşınmazda ilk artırmaya, taşınmazın malik sıfatına sahip mirasçıları katılabilir.
Kanunun ilgili hükmünde ayrıca ilk artırmadaki tekliflerin taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde yüzünü ve kanunda belirtilen diğer satış şartlarını karşılaması gerektiği düzenlenmiştir. İkinci artırmada ise farklı bir teklif eşiği uygulanır.
Bu nedenle “ortaklığın giderilmesinde satışın ortaklar arasında yapılması” ile “normal tapu satışının ortaklar arasında yapılması” aynı işlem değildir.
Yeni sistemdeki ilk artırma usulü yalnızca bir kez uygulanır. İlk artırmada satış gerçekleşmediğinde veya kanundaki şartlar oluşmadığında sonraki satış aşaması, ilgili kanun hükümlerindeki ikinci artırmaya ilişkin kurallara göre yürütülür.
Ayrıca 12. Yargı Paketi ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kapsamında artırmaya katılacak pay sahipleri bakımından teminat düzenlemesi de değiştirilmiştir. İhale bedelinin süresi içinde yatırılmaması hâlinde teminatın iade edilmemesi ve belirli şartlarda teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanması da düzenlemede yer almaktadır.
Bu nedenle yeni düzenleme yalnızca “ilk satış kimin arasında yapılacak?” sorusunu değil, açık artırmanın yürütülmesine ilişkin bazı usul kurallarını da etkilemektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hangi Mahkeme Görevlidir?
Ortaklığın giderilmesi davaları, görev bakımından Sulh Hukuk Mahkemesinin alanındadır. HMK m. 4, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin davaların Sulh Hukuk Mahkemesinde görüleceğini düzenler. Yetki bakımından ise taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinde taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaların Sulh Hukuk Mahkemesinde görüleceği açıkça düzenlenmiştir.
Yetkili mahkemenin belirlenmesi bakımından ise uyuşmazlığın niteliği önem taşır. HMK’nın 12. maddesine göre taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Bunun yanında mirastan doğan bazı davalarda HMK’nın 11. maddesindeki özel yetki kuralları uygulanır. Örneğin terekenin paylaşılması ve bazı miras uyuşmazlıklarında ölen kişinin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkili olarak düzenlenmiştir.
Bu nedenle “miras davasına hangi mahkeme bakar?” sorusunun tek bir yanıtı bulunmamaktadır. Davanın konusu, taşınmazın niteliği ve ileri sürülen talebin hukuki mahiyeti hangi yetki kuralının uygulanacağını etkileyebilir.
Ortaklığın giderilmesi davası bakımından ise görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki yönünden taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine ilişkin kesin yetki kuralı ayrıca dikkate alınır.
Yetki konusunda ayrıca HMK m. 11 – mirastan doğan davalarda yetki sayfasına yönlendirme yapılabilir.
Mirasçılardan Biri Taşınmazı Kullanıyorsa Ne Olur?
Miras kalan taşınmazı mirasçılardan birinin diğerlerinin kullanımını engelleyecek şekilde tek başına kullanması, koşulları oluştuğunda ecrimisil talebini gündeme getirebilir. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle talep edilen tazminattır. Ancak ortaklığın giderilmesi ile ecrimisil farklı taleplerdir ve her birinin koşulları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Mirasçıların taşınmaz üzerindeki hakları devam ederken taşınmazın yalnızca bir mirasçı tarafından kullanılması çeşitli uyuşmazlıklara neden olabilir. Özellikle diğer mirasçıların taşınmazdan yararlanamadığı durumlarda kullanımın hukuki niteliği önem kazanır.
Bu tür durumlarda ecrimisil, yani haksız işgal nedeniyle talep edilen tazminat gündeme gelebilir. Ancak her tek başına kullanım durumu otomatik olarak ecrimisil sonucunu doğurmaz. Kullanımın koşulları, diğer paydaşların veya mirasçıların kullanım hakkı, rıza durumu ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilir.
Ecrimisil ile ortaklığın giderilmesi birbirinden farklı hukuki konulardır. Ortaklığın giderilmesi taşınmaz üzerindeki ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesine yönelirken ecrimisil, belirli koşullarda taşınmazdan haksız yararlanıldığı iddiasına bağlı olarak ortaya çıkabilecek tazminat talebidir.
Taşınmazın bir mirasçı tarafından kullanılması nedeniyle ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar bakımından ecrimisil davası ve haksız işgal tazminatı hakkında ayrıca bilgi alınabilir.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası ile ecrimisil talebinin aynı dava ve aynı hukuki sonuç olduğu düşünülmemelidir. Somut olayda hangi taleplerin gündeme gelebileceği, taşınmazın kullanım biçimi ve mirasçılar arasındaki hukuki ilişkiye göre değerlendirilir.
Ortaklığın Giderilmesi Satışla Nasıl Sonuçlanır?
Ortaklığın giderilmesi, taşınmazın aynen bölüştürülmesi veya satış bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılmasıyla sonuçlanabilir. Taşınmazın bölünmesinin uygun olmadığı hâllerde satış gündeme gelir. Satış kararı sonrasında uygulanacak usul, İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülür; 12. Yargı Paketi ise belirli miras taşınmazlarının ilk artırmasına özel bir kural getirmiştir.
Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi uyarınca paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilebilir. Bölme isteminin uygun görülmemesi hâlinde açık artırmayla satış yoluna gidilebilir.
Satış kararı verilmesi, taşınmazın o anda tapuda satıldığı anlamına gelmez. Kararın uygulanması için ilgili satış sürecinin yürütülmesi gerekir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 322. maddesinde de paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde satış için bir memur görevlendirileceği ve taşınır ve taşınmaz malların satışının İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılacağı belirtilmektedir.
Bu aşamada 12. Yargı Paketi’nin getirdiği özel kural önem kazanır. Eğer taşınmazın bütün maliklerinin miras yoluyla edinim gerçekleştirdiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı koşullar mevcutsa ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır.
Bu düzenleme, “ortaklığın giderilmesi hissedarlar arası satış” şeklindeki aramalarda özellikle önemlidir. Ancak her ortaklığın giderilmesi satışında ilk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılacağı sonucu çıkarılmamalıdır. Kanunda belirtilen miras ve mülkiyet koşullarının gerçekleşmesi gerekir.
Ayrıca taşınmazın satış bedeli, ortaklık oranları doğrultusunda ilgili hukuki süreç çerçevesinde paylaştırılır. Bu nedenle ortaklığın giderilmesinin amacı belirli bir mirasçıya taşınmazı bırakmak değil, ortaklık ilişkisinin hukuken sona erdirilmesidir.
12. Yargı Paketi Ortaklığın Giderilmesine Ne Zaman Uygulanır?
Yargı Paketi kapsamında ortaklığın giderilmesine ilişkin yeni satış düzenlemesi, 7589 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesiyle uygulanmaya başladı. Kanun 16 Temmuz 2026’da kabul edildi ve 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’nde yayımlandı. Düzenleme, belirli miras taşınmazlarının ortaklığın satış yoluyla giderilmesindeki açık artırma usulünü değiştirir.
Burada “12. Yargı Paketi ortaklığın giderilmesi ne zaman?” ve “12. Yargı Paketi ortaklığın giderilmesine ne zaman uygulanacak?” şeklindeki aramaların temelinde, yeni hükmün yürürlüğe girip girmediği sorusu bulunmaktadır.
Kanun No. 7589, 16 Temmuz 2026 tarihinde kabul edilmiştir. Adalet Bakanlığı tarafından yapılan açıklamaya göre düzenlemeleri içeren kanun 31 Temmuz 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.
Dolayısıyla düzenleme artık yalnızca bir kanun teklifi değildir. TBMM kayıtlarında da teklifin son durumunun “kanunlaştı” olarak yer aldığı görülmektedir.
Bununla birlikte uygulamada yalnızca tarihe bakılarak her dosyanın aynı şekilde değerlendirilmesi doğru değildir. Ortaklığın giderilmesi kararının bulunup bulunmadığı, taşınmazın maliklerinin kim olduğu, mülkiyetin miras yoluyla kazanılıp kazanılmadığı ve satışın hangi aşamada bulunduğu gibi hususlar önem taşır.
Bu nedenle “12. Yargı Paketi ile artık mirasçıların satış için imza vermesine gerek yok” şeklinde genel bir sonuç çıkarılması hukuken isabetli değildir. Değişiklik, doğrudan tapu satışının imza şartlarını değil, belirli koşullardaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kapsamında yapılacak ilk açık artırmayı düzenlemektedir.
Ortaklığın Giderilmesinde Eski ve Yeni Düzenleme Arasındaki Temel Farklar
Konu | Genel durum | 12. Yargı Paketi kapsamındaki özel düzenleme |
Taşınmazın niteliği | Paylı veya miras yoluyla edinilmiş taşınmazlar bakımından genel kurallar uygulanır. | Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve üçüncü kişi mülkiyetinin bulunmadığı taşınmazlar hedeflenir. |
Ortaklığın giderilmesi | Aynen paylaşma veya satış yoluyla gerçekleştirilebilir. | Satış kararı verilmişse özel açık artırma kuralı uygulanabilir. |
Birinci artırmaya katılım | Genel satış hükümleri dikkate alınır. | İlk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. |
İlk artırmanın uygulanması | Özel bir mirasçı artırması bulunmaz. | Malik mirasçılar arasındaki usul bir defaya mahsus uygulanır. |
İlk artırmadaki teklif eşiği | İlgili genel satış hükümleri uygulanır. | Muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınır ve kanuni eşik karşılanmalıdır. |
İkinci artırma | Kanundaki ikinci artırma hükümleri uygulanır. | İlk artırmadan sonra ilgili genel ikinci artırma şartları uygulanır. |
Normal tapu satışı | Maliklerin satış işlemine ilişkin iradeleri gerekir. | Yeni düzenleme normal tapu satışındaki imza şartını kaldırmaz. |
Paylaşılamayan Miras İçin Ne Yapmalı?
Paylaşılamayan mirasın konusu taşınmaz ise öncelikle mirasçıların paylaşma konusunda anlaşma sağlayıp sağlayamadığı değerlendirilir. Anlaşma mümkün değilse taşınmazın aynen paylaşılması veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Hangi yolun uygulanacağı taşınmazın niteliği, mülkiyet yapısı ve somut olayın koşullarına göre belirlenir.
Miras kalan taşınmazın paylaşılması sırasında tüm mirasçıların aynı görüşte olması her zaman mümkün olmayabilir. Bir mirasçı taşınmazın satılmasını, başka bir mirasçı taşınmazın kendisine bırakılmasını isteyebilir. Bir başka durumda ise mirasçıların tamamı satış konusunda anlaşsa dahi satış bedelinin paylaşımı konusunda uyuşmazlık çıkabilir.
Bu gibi durumlarda mirasın konusu ve tarafların talepleri belirlenmelidir. Taşınmazın paylaşılması mümkünse aynen paylaşma değerlendirilebilir. Bu yöntem uygun değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Yargı Paketi sonrasında, belirli koşulları taşıyan miras taşınmazlarının ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması mümkündür. Ancak bu kuralın uygulanabilmesi için kanunda belirtilen mülkiyet ve miras koşullarının gerçekleşmesi gerekir.
Dolayısıyla paylaşılmayan bir miras bakımından “bir mirasçı imza vermiyor, artık hiçbir şekilde satış yapılamaz” veya “bir mirasçı imza vermese de doğrudan tapuda satış yapılabilir” şeklinde iki uç yaklaşım da doğru değildir.
Burada önemli olan, normal satış ile ortaklığın giderilmesi sürecinin birbirinden ayrılmasıdır. Normal satışta maliklerin iradeleri esas alınırken ortaklığın giderilmesi, ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesine yönelik ayrı bir hukuki süreçtir.
Sık Sorulan Sorular
Mirasçılardan biri imza vermezse satış yapılır mı?
Normal tapu satışında gerekli malik iradeleri bulunmadan satış işlemi gerçekleştirilemez. Ancak mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması ortaklığın sona erdirilmesini tamamen engellemez. Koşulları oluştuğunda ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulabilir. Mahkemece satış kararı verilmesi hâlinde satış, ilgili kanun hükümlerine göre yürütülür.
Ortaklığın giderilmesi davası ortaklar arasında mı yapılır?
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz üzerindeki ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesi amaçlanır. Bu nedenle taşınmazda pay veya miras hakkı bulunan kişiler davanın tarafları arasında yer alır. Davanın amacı belirli bir paydaşı taşınmazdan çıkarmak değil, ortaklığın aynen paylaşma veya satış yoluyla sona erdirilmesini sağlamaktır.
Miras davasına hangi mahkeme bakar?
Miras uyuşmazlığının türüne göre görevli ve yetkili mahkeme değişebilir. Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Terekenin paylaşılması gibi bazı miras davalarında HMK m. 11’deki özel yetki kuralları uygulanabilir.
Paylaşılamayan miras için ne yapmalı?
Mirasın paylaşılması konusunda anlaşma sağlanamıyorsa, uyuşmazlığın niteliğine göre paylaşma veya ortaklığın giderilmesi yolları gündeme gelebilir. Taşınmazın aynen paylaşılması mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. 12. Yargı Paketi ise belirli miras taşınmazlarında ilk artırmanın malik mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin özel bir kural getirmiştir.
Sonuç
Miras kalan bir taşınmazın paylaşılması sırasında mirasçılardan birinin satışa karşı çıkması, ortaklığın sona erdirilmesini her durumda imkânsız hâle getirmez. Ancak normal tapu satışı ile ortaklığın giderilmesi kapsamında gerçekleştirilen satışın birbirinden ayrılması gerekir.
Normal satışta maliklerin satış işlemine ilişkin iradeleri önem taşırken, ortaklığın giderilmesi farklı bir hukuki süreci ifade eder. Mirasçılar arasında paylaşım konusunda anlaşma sağlanamadığında, taşınmazın niteliğine ve somut koşullara göre aynen paylaşma veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Yargı Paketi ile getirilen yeni düzenleme de özellikle bu satış aşamasında önem taşımaktadır. 7589 sayılı Kanun ile belirli miras taşınmazlarında ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak ilk açık artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında gerçekleştirilmesi öngörülmüştür. Bu kural, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması gibi şartlara bağlıdır.
Bu nedenle yeni düzenlemenin “mirasçılardan birinin artık satış için imza vermesine gerek yok” şeklinde yorumlanması doğru değildir. Düzenleme, doğrudan tapu satışını değil, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kapsamında gerçekleştirilen açık artırmanın belirli bir aşamasını düzenlemektedir.
Taşınmazın paylaşımı, ortaklığın giderilmesi, mirasçılar arasındaki kullanım uyuşmazlıkları ve satış sürecinin dosyaya özgü koşulları bakımından değerlendirme yapılması için Ankara miras avukatı ile iletişime geçilebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilir; dosyaya özgü inceleme yapılmadan genel bir sonuca varılamaz.
Hukuk Fakültesi eğitimini tamamladıktan sonra eğitim hayatına Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi İşletme Anabilim dalında yüksek lisans çalışmalarında bulunmuştur. Hukuk Eğitimini tamamlamasının ardından Ankara Barosunda staj eğitimini tamamlamış. Staj eğitimin bitişinin ardından Ankara’da Kurucu Ortağı olduğu Minval Hukuk ve Danışmanlık Bürosunu kurmuş ve mesleğini icra etmektedir. Ayrıca Yetkin Yayınlarından yayınlanmış ”Sigorta Hukuku ve Tahkim Uygulamaları” adlı bir kitabı mevcuttur.