10 yılını doldurmuş kiracınızı tahliye etmek mümkün mü? Evet, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi tam da bu durum için size net ve güçlü bir hak tanımaktadır: Sebep göstermeden, ihtiyaç veya satış gibi gerekçelere dayanmadan, yalnızca usulüne uygun yazılı bildirimle kira sözleşmesini feshedebilirsiniz.
Yıllarca “Bu kiracıyı çıkaramam” diye düşünülen mülk sahibi, on yıllık kesintisiz uzama süresi sonunda taşınmazı üzerindeki tasarruf yetkisini yeniden kazanmaktadır. Bu süre dolduğunda kira ilişkisini sürdürmek istemediğiniz kiracı artık mülkünüzü işgal edemez hale gelmektedir. Ancak bu hakkın doğması ve kullanılabilmesi için her adımın eksiksiz ve zamanında yapılması şarttır.
Peki bu hak ne zaman doğar? Fesih bildirimi tam olarak kaç ay önce yapılmalı? Dava açma süresi gerçekten bir ay mıdır, yoksa uzatılabilir mi? Arabuluculuk zorunlu mudur ve vekâlet ücreti ne kadar tutar? Bu yazımızda 10 yılı dolmuş kiracının tahliyesi ve aşamaları adım adım detaylı bir şekilde açıklanmaktadır.
10 Yıllık Kiracıya Nasıl Dava Açılır?
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmelerinin nasıl uzayacağını ve kiraya verenin ne zaman tahliye talep edebileceğini düzenler. Anılı düzenlemeye göre kiracı, sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirim yapmazsa, kira sözleşmesi aynı şartlarla bir yıl daha uzar. Kiraya veren, sözleşmenin asıl süresinin bitimine dayanarak kiracıyı çıkaramaz.
ANCAK KİRA İLİŞKİSİ ON YIL BOYUNCA KESİNTİSİZ UZADIKTAN SONRA, KİRAYA VEREN HERHANGİ BİR SEBEP GÖSTERMEKSİZİN SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİREBİLİR. Bu hakkı kullanabilmek için on yıllık uzama süresinin dolduğu yılı takip eden her kira yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak gerekir. Bildirim noter aracılığıyla ihtarname şeklinde yapılmalı ve tebliğ tarihi ispatlanabilir olmalıdır. Kiraya verenin ihtiyaç, satış veya başka bir gerekçe göstermesine gerek yoktur; yalnızca sürenin dolduğunu ve fesih istediğini belirtmesi yeterlidir.
Örneğin:
- Sözleşme 1 yıl belirli süreliyse ve 10 yıl otomatik uzamışsa, toplam 11 yılın sonunda fesih hakkı doğar.
- Sözleşme 5 yıl belirli süreliyse ve ardından 10 yıl uzamışsa, toplam 15 yılın sonunda fesih hakkı doğar.
Yargıtay kararları, on yıllık sürenin kesintisiz hesaplandığını, ev sahibinin değişmesinin veya ara sözleşmelerin bu süreyi sıfırlamadığını kabul eder. Ancak taraflar yeni ve bağımsız bir kira sözleşmesi imzalarsa, uzama süresi yeni sözleşmenin başlangıcından yeniden başlar. 2026 yılı itibarıyla bu madde değişmemiştir ve emredici niteliktedir; yani sözleşmeyle bu hakkın kaldırılması veya kısıtlanması mümkün değildir.
Usulüne uygun bildirim yapıldıktan sonra kiracı taşınmazı boşaltmazsa, KİRAYA VEREN SULH HUKUK MAHKEMESİ’NDE TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR. Dava açmadan önce arabuluculuk süreci zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa tutanak alınır ve bu tutanakla dava açılır.
10 Yıllık Kiracı Dava Açma Süresi
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca on yıllık uzama süresi sonunda gerçekleştirilen fesih bildirimiyle kira sözleşmesi sona erdirildikten sonra, kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye davası ikame eder. Bu dava türü bakımından hak düşürücü nitelikte bir süre öngörülmüştür.
Kanun metninde TBK m. 347 için doğrudan bir dava açma süresi düzenlenmemiş olmakla birlikte, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve bazı Bölge Adliye Mahkemesi kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesini kıyas yoluyla uygulayarak, fesih bildiriminin hukuki etkisini doğurduğu kira yılının sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde tahliye davasının açılması gerektiği yönünde hüküm kurmaktadır. Bu süre hak düşürücü nitelik arz eder; süresi içinde dava açılmaması halinde tahliye hakkı kaybedilir ve kiraya veren ancak yeni bir fesih bildirimiyle sonraki uzama yılında dava yoluna gidebilir.
Örnek olarak: Fesih bildirimi 2025-2026 kira yılı için yapılmış ve bu kira yılı 31 Aralık 2025 tarihinde sona ermiş ise, tahliye davası en geç 31 Ocak 2026 tarihine kadar açılmalıdır. Sürenin kaçırılması durumunda tahliye hakkı bir yıl ertelenir.
Bir Aylık Süre : Fesih bildiriminin hukuki sonuç doğurduğu kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava ikame edilmesi zorunludur. Bu kural, Yargıtay’ın İİK m. 272’yi kıyasen esas aldığı içtihatlarla yerleşmiş olup, 2026 yılı itibarıyla herhangi bir değişiklik arz etmemektedir. Süre içinde dava açılmaması halinde kiracı bir yıl daha korunur ve kiraya veren, yeni bir fesih bildirimi yapmaksızın aynı fesih iradesine dayanarak dava açamaz.
Dava Süresinin Uzatımı (TBK m. 353) : TBK m. 353, kiraya verene önemli bir usulî esneklik tanır: Bir aylık hak düşürücü süre içinde kiracıya yazılı olarak “dava açılacağına” ilişkin bildirimde bulunulması (noter aracılığıyla ihtarname tebliği suretiyle) halinde, dava açma süresi bir sonraki kira yılı sonuna kadar uzatılmış sayılır. Bu bildirim, hak düşürücü süreyi ortadan kaldırmaz; yalnızca dava imkânını bir kira yılı daha ileri taşır. Böylece ertesi yılda aynı fesih bildirimi esas alınarak dava açılabilir. Bildirimin yazılı ve tebliğ edilmiş olması şarttır; Yargıtay bu uzatım mekanizmasını desteklemektedir.
NOT: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel fesih hükümleri uygulanır (TBK m. 328-329; konutlarda altı aylık fesih dönemi içinde üç aylık bildirim). Bununla birlikte, on yıllık süre dolmuş ise kiraya veren TBK m. 347/2 uyarınca sebepsiz fesih hakkını kullanabilir ve yukarıda belirtilen dava süresi kuralları bu halde de geçerlidir.
Söz konusu sürelerin titizlikle takip edilmesi, tahliye sürecinin hukuki başarısı açısından belirleyicidir. Somut uyuşmazlıkta kira ilişkisinin başlangıç tarihi, fesih bildiriminin tebliğ tarihi ve kira yılının hesaplanması gibi unsurların doğru değerlendirilmesi için alanında uzman bir avukatın desteği büyük önem taşımaktadır.
Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet, Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında arabuluculuk, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı olarak zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenleme, 5 Nisan 2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen madde 18/B ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun madde 114’ünde yapılan değişiklikle hayata geçirilmiştir. 2026 yılı itibarıyla bu hüküm yürürlükte olup herhangi bir değişiklik veya istisna getirilmemiştir. Dolayısıyla TBK m. 347 kapsamında on yıllık uzama süresi sonunda sebepsiz feshe dayalı tahliye talepleri de dahil olmak üzere, kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm tahliye davalarında arabuluculuk süreci dava açılmadan önce tamamlanmak zorundadır.
Önemle belirtilmelidir ki Dava şartı niteliğindeki arabuluculuk, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan tahliye davaları ile kira bedelinin tespiti davalarını kapsar. Kiraya veren, doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açamaz; öncelikle yetkili arabuluculuk bürosuna başvurarak uyuşmazlığın sulh yoluyla çözümlenmesi imkânını kullanmakla yükümlüdür.
Dava açmak isteyen kiraya veren arabuluculuk bürosuna başvuru yapar. Arabulucu tarafları görüşmeye davet eder. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen anlaşma tutanağı icra edilebilir nitelik kazanır. Anlaşma sağlanamazsa anlaşmazlık tutanağı (negatif tutanak) düzenlenir ve bu tutanak dava dilekçesine eklenerek mahkemeye sunulur. Tutanağın ibraz edilmemesi halinde mahkeme, HMK m. 114/2 uyarınca davayı usulden reddeder.
Ancak arabuluculuk zorunluluğunun istisnası sınırlıdır. İcra ve İflas Kanunu hükümlerine dayalı ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri (örneğin kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra takibine bağlı tahliye) bu kapsam dışındadır. Bunun dışında sebepsiz fesih, ihtiyaç, iki haklı ihtar veya yeniden inşa gibi sebeplere dayalı tüm tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır.
Sonuç olarak, on yıllık kiracının tahliyesine ilişkin bir süreçte arabuluculuk başvurusunun usulüne uygun yapılması zorunludur. Bu aşamanın atlanması veya eksik yapılması davanın usulden reddine yol açar. Usul kurallarına titiz riayet, tahliye sürecinin etkin ve hızlı ilerlemesi açısından büyük önem taşır.
Kira Tahliye Davası Vekalet Ücreti Ne Kadar?
Kira tahliye davalarında vekâlet ücreti, Türkiye Barolar Birliği tarafından her yıl güncellenen Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) esas alınarak belirlenir. 2025-2026 dönemi tarifesi, 4 Kasım 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmış olup, maktu ücretlerde ortalama %36 civarında artış içermektedir.
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Tahliye Davası : TBK m. 347 uyarınca sebepsiz feshe dayalı tahliye davalarında vekâlet ücreti nispi olarak hesaplanır. Genel kural, yıllık kira bedelinin %10’undan aşağı olmamak üzere hükmedilir. Tarifede nispi ücretin alt sınırı, dava değerine göre belirlenen asgari tutarlarla korunur; 2025-2026 döneminde bu alt sınır yaklaşık 67.000 TL seviyesindedir. Örneğin yıllık kira bedeli 120.000 TL ise vekâlet ücreti en az 12.000 TL olur, ancak tarife asgari sınırı aşılmak suretiyle uygulanır.
İcra Hukuk Mahkemesi’nde Tahliye: İcra takibine bağlı tahliye (örneğin kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle) veya itirazın iptali davalarında maktu ücret öngörülür. 2025-2026 tarifesine göre tahliyeye ilişkin icra takipleri için maktu vekâlet ücreti yaklaşık 20.000 TL civarındadır; genel icra davaları ise 11.000–18.000 TL aralığında değişkenlik gösterir.
Serbest Ücret Anlaşması : Tarifede yer alan tutarlar asgari sınır niteliğindedir. Avukat ile müvekkil arasında daha yüksek bir ücret üzerinde serbestçe anlaşılabilir; ancak tarifedeki asgari tutarın altına inilmesi yasaktır.
KDV ve Diğer Masraflar : Vekâlet ücretine %20 oranında KDV eklenir. Ayrıca dava harçları (nispi harç oranı yaklaşık %6,831), başvuru giderleri ve diğer yargılama masrafları ayrı olarak hesaplanır.
Sonuç olarak, 10 yıllık kiracının tahliyesine yönelik bir dava sürecinde vekâlet ücreti büyük ölçüde yıllık kira bedeline bağlı nispi hesaplama ile belirlenir. Tarifeye uygun asgari sınırların gözetilmesi ve süreç yönetiminde hukuki destek alınması, hem maliyet kontrolü hem de usulî başarı açısından büyük önem taşır.
Hukuk Fakültesi eğitimi tamamladıktan sonra eğitim hayatına Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi İşletme Anabilim dalında yüksek lisans çalışmalarında bulunmuştur. Hukuk Eğitimini tamamlamasının ardından Ankara Barosunda staj eğitimini tamamlamış. Staj eğitimin bitişinin ardından Ankara’da Kurucu Ortağı olduğu Minval Hukuk ve Danışmanlık Bürosunu kurmuş ve mesleğini icra etmektedir. Ayrıca Yetkin Yayınlarından yayınlanmış ”Sigorta Hukuku ve Tahkim Uygulamaları” adlı bir kitabı mevcuttur.
