Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, mevzuata yeni giren bir düzenleme olup kira uyuşmazlıkları için 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle getirilmiştir. 

Bu kapsamda Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/B’ye göre aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

  1. Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
  2. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
  3. 634 s. Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
  4. Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
  5. Ancak taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı arabuluculuğun kapsamı dışında bırakılmıştır.
Kira ve Gayrimenkul Hukuku Davaları

Kira Sözleşmesi ve Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklar

Kira sözleşmesi 6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nun dördüncü bölümünde düzenlenmiştir. Söz konusu düzenlemeye göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Görüleceği üzere kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar denilince akla ilk olarak tahliye davası, kira bedelinin ödenmemesi, kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, kira sözleşmesinin feshedilmesi vb. uyuşmazlık konuları gelmektedir.

Kira Tespit ve Tahliye Davası

Konut ve çatılı işyerlerinde kiracı ile kiraya veren arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi bulunmak koşulu ile açılabilen kira bedeli tespiti davası, tarafların kira artışı ve kira bedeli konusunda anlaşamadığı durumlarda mahkemeden kira bedelinin tespitini talep etmeleridir. Söz konusu davanın hukuki dayanağı kira bedelinin belirlenmesi konulu 6098 s. Türk Borçlar Kanunu madde 344’tür. Bu davada, davacının kira tespiti talebinde hukuki yararının bulunması gereklidir. 

Davacı olan taraf kiracı olabildiği gibi kiraya veren de davacı taraf olarak bulunabilir. Yargılama sonucunda uyuşmazlığa konu kira bedeli piyasa koşulları, konutun güncel durumu ve tüketici fiyat endeksinde artış oranları dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenmiş olur.

Tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi başlığı altında belirtilen durumlarda taşınmazın boşaltılması için açılan davadır. Kira sözleşmesinin sona ermesi ya da feshi hem kiralayan hem kiracıdan kaynaklı sebepler dolayısıyla bildirim yoluyla olabileceği gibi dava yoluyla da olabilir. Tahliye davası ise kira sözleşmesinin feshi niteliğinde olup Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı bir şekilde tahliye sebepleri sayılmıştır; bununla birlikte İcra ve İflas Kanunu’nda da tahliyeye ilişkin düzenlemeler mevcuttur.

Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Dava Şartı Olarak Arabuluculuk

5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayınlanan 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile aşağıdaki davaların kira tespit ve tahliye talebi üzerine 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılması durumunda dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk yoluna başvurma gerekliliği getirilmiştir:

  1. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
  2. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
  3. 634 s. Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
  4. Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Belirtmekte fayda vardır ki bu dava şartının, anılan Kanun hükmü yürürlüğe girdiğinde halihazırda görülmekte olan davalara bir etkisi olmayacaktır.

Kira Tespit ve Tahliye Davalarında İhtiyari Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmişse de bu tarihten önceki uyuşmazlıklarda tarafların anlaşarak arabulucuya gitmelerinde bir engel yoktur. Yasal düzenlemelerden de anlaşılacağı üzere bu konuda taraflar iradi olarak ihtiyari arabuluculuk sürecini işletebilir.

Kira Arabuluculuğu İçin Başvuru Nasıl Yapılır?

Arabuluculuğa başvuruda bulunacak olan taraf, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna, arabuluculuk bürosu kurulmayan yerlerde ise görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne başvuru yapar. Arabuluculuk başvurusunu bizzat başvuran taraf yapabileceği gibi vekil aracılığıyla da başvuru mümkündür.

Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi veya özel yetkili mahkeme sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi olduğu için ilgili Adliyede bulunan Arabuluculuk Bürosuna başvuru yapılabilir.

Benzer şekilde tahliye davalarında kiracının oturduğu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde bulunan Arabuluculuk Bürosuna başvuru yapılabilir.

Kira Arabuluculuk Ücreti

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununda düzenlenen Arabulucuların Hak ve Yükümlülükleri kapsamında arabulucu yapmış olduğu faaliyet karşılığı ücret ve masrafları isteme hakkına sahiptir. 

Arabulucu, ücret ve masraflar için avans da talep edebilir. Aksi kararlaştırılmadıkça arabulucunun ücreti, faaliyetin sona erdiği tarihte yürürlükte bulunan Arabulucu Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir ve ücret ile masraf, taraflarca eşit olarak karşılanır. Taraflar Asgari Ücret Tarifesinin altında bir ücret belirleyemez. Ancak taraflar ücretin ödenme payında aralarında anlaşarak değişiklik yapabilirler.

Kira tespit ve tahliye davalarında ise tarafların arabuluculukta anlaşamamaları ve uyuşmazlığı mahkemeye taşımaya karar vermeleri halinde arabuluculuğa ilişkin ücret Arabuluculuk bürosu tarafından ödenir. Ödenen bu ücret, daha sonra dava sonucuna göre haksız bulunan taraftan talep edilir.

Yorum Bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir