İçerik Başlıkları
Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kiracı ile Kiraya Veren arasında yapılacak bir sözleşme ile mülkün kullanımı karşılığında bedel ödenmesini ve bunun şartlarına ilişkin anlaşma sağlanmasına yönelik bir sözleşme olması dolayısı ile iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir.
Kira sözleşmesi, mülk sahibi ile kiracı arasındaki şartların yanı sıra kiralanan mülk için hangi koşullarda kullanılacağı, bedelin ne zaman ödeneceği, kim tarafından kullanılacağı gibi genel koşulları da belirlemektedir. Kira sözleşmeleri hem kiracıyı hem de kiraya verenin uyması gereken şartları taşıdığından ancak süresi dolduğunda, tarafların anlaşması veya mahkeme kararı ile sona ermektedir.
Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Kira sözleşmesi, uygulamada çokça internette ya da kırtasiye gibi bazı noktalarda bulunan hazır örnekler ile imza altına alınarak yapıldığından hak kaybına sebep olmaktadır. Asıl olan tarafların ve taşınmazın durumu gözetilerek kira sözleşmesi düzenlenmeli ve halin gereklerine uygun olmasıdır. Kira sözleşmesini taraflar kendileri imza edebilecekleri gibi özel yetkili vekalet verdiği kişiler tarafında imza edilebilir. Gelelim kira sözleşmesinin nasıl oluşturulacağına?
Kira sözleşmesi 3 bölümden oluşmaktadır:
- Kira Sözleşmesine Konu Bilgiler (Mülke, kiracıya ve kiraya verene ait bilgiler) : Kiralama bilgileri: Mülkün cinsi(türü), ne için kullanılacağı, adresi ve mülk sahibi veya vekili ile kiracı veya vekilinin genel bilgileri ve iletişim bilgileri yer almaktadır. Ayrıca burada kira süresi, kira bedelleri gibi bilgiler de bulunmaktadır.
- Kira Konusu Taşınmaza Ait Bilgiler (Demirbaş ve kiralananın durumu) : Kiralanan taşınmazda bulunan ve kiracının kullanımına sunulan demirbaşlar, yani evin/ofisin içindeki eşyalar, temiz ve kullanılabilir durumda bulunan gömme dolap, pimapenler, kombi, duşakabin, mülkün abonelik sayaçları ve posta kutusu ile anahtarlara ilişkin bilgiler de kira sözleşmesi içeriğinde yer almaktadır.
- Genel koşullar : Taşınmazın nasıl kullanılacağı, aboneliklerin kimin adına yapılacağı, vergileri kimin ödeyeceği gibi, ev kira sözleşmesi sonlandıktan sonra ne şartlar altında teslim edileceği gibi bilgiler de kira sözleşmesine mutlaka yazılmalıdır. Kira Sözleşmesi bu şartlar altında oluşturulduktan sonra imza edilir ve bir nüshanı ev sahibine bir nüshası ise kiracıya teslim edilir. Kira Sözleşme asıllarının muhafaza etmek daha sonra karşılaşılacak talep ve itirazlarda yargılama aşamasında kullanılacağından önem arz etmektedir.
Kira Sözleşmesini Kimler İmzalayabilir?
Kira sözleşmesinde imza atma yetkisi tapuda taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğuna bağlı olarak değişmektedir. Yani sırf tapu sahibinin kardeşi, eşi tapu sahibi adına vekaleten yetkili değil ise imza atma yetkisi bulunmamaktadır.
Taşınmaz sahipleri bir başkasına noter aracılığı ile vekalet düzenleyerek imza atma yetkisini başkası adına da kullanabilmektedir.
Bilindiği gibi fiil ehliyetine sahip olmayan 18 yaş altı kişiler ile kısıtlı ve ayır etme gücüne sahip olmayan kişilerin kira sözleşmesinin tarafı olma hak ve borç altına girme yetkileri bulunmamaktadır.
Kira Sözleşmesi Düzenlenirken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Sözleşmede hem kiracı hem de kiraya veren açısından en çok problem yaratan konu kira artış/zam oranları olmaktadır. Sözleşmede yazılan kira artış oranları eğer yasal şartlara aykırı düşüyorsa yasaya aykırı sözleşme hükmü bulunamayacağından sözleşmenin bu maddesi geçersiz olmakta kalan kısımları yönünden ise yürürlükte kalmaya devam etmektedir.
Sözleşmede kiralanan taşınmazın adresi, kat ve daire numarası net ve açık olarak yazılmalıdır.
Sözleşmenin her sayfası kiracı ve kiraya veren tarafından imzalanmalıdır. İmzasız belgeler, açılabilecek bir davada belgenin sıhhati bakımından sıkıntı yaratabilmektedir.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin hangi tarihlerde ve hangi banka hesabına yatırılacağı peşin olarak mı yoksa oturulduktan sonra mı kira bedelinin ödeneceği belirlenmelidir.
Benzer şekilde depozito ile ilgili detaylar, kira sözleşmesinde detaylı bir biçimde yer almalıdır. Bu detaylar, depozitonun neden alındığını ve hangi şartlarda geri ödeneceğini açıklayıcı olmalı ve ona göre doldurulmalıdır. Kiracının evi teslim alırken tüm demirbaşları incelemesi gerekir. Bozuk ya da yıpranmış eşya ve demirbaş bilgilerinin kira sözleşmesinde hangi durumda iseler o haliyle yazılmaları gerekmektedir. Aksi takdirde kiracı, evden çıkarken bozuk, yıpranmış demirbaşlardan zarar oranında sorumlu tutulabilir.
Kira Sözleşmesi Neden Yapılır?
Kira sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olup taşınmazın kullanım şartlarının iki taraf içinde belirlenmesi ve buna göre kira ilişkisinin sağlıklı kurulmasını temin eder. Ancak kira sözleşmesinin yazılı olarak kurulması bir geçerlilik şartı değildir. Bu halde kira sözleşmeleri yazılı olabileceği gibi pekala sözlü olarak da yapılabilir. Kira ilişkisi kurulması bir sözleşme şartına tabi olmayıp yalnızca tarafların iradelerine bağlıdır.
Kira Sözleşmesinde Depozito Neden Alınır?
Borçlar kanunu gereği kira sözleşmelerinde kiralayan kira konusu taşınmazın kullanıma uygun halde teslim etmek ve kira süresi boyunca da kiralananı kullanıma uygun olarak tutmakla yükümlüdür. Kiracı ise kiralananı özenle kullanmak, kira borcunu yerine getirmekle yükümlüdür. Ancak kira ilişkisine konu taşınmazın kiracı tarafından kullanımı sonucu normal şekilde kullanımdan kaynaklı yıpranmaların haricinde başka zararlar doğabilir. Bu halde de kiracı ve ev sahibi arasında başka ihtilaflar ortaya çıkabilmektedir. Depozito bedelleri bu zararları teminen kiracılar tarafından talep edilmektedir.
Kira Sözleşmesinde Depozito Ne Kadar Alınır?
Uygulamada depozito (güvence) bedeli olarak genellikle bir kira bedeli talep edilmektedir. Depozito bedelleri evin normal kullanımından kaynaklanan yıpranmalar (örneğin evin boyalı duvarının eşya konulması sonucu duvarda iz çıkarması veya aşınması gibi) bakımından depozito bedelleri kiracıya tamamen iade edilmelidir.
Kira Sözleşmesinde Depozito Sınırı Var Mı?
Türk borçlar kanunu gereği konut ve çatılı işyeri kiraları için verilebilecek depozito bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağı belirtilmiştir. Kanun gereği depozito bedelinin talep edilebilecek üst sınırı 3 kira bedelidir.
Kira Sözleşmesinde Tek Taraflı Fesih Hakkı Var Mı?
Kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedilmesi veya sözleşme süresinin sona ermesi halinde son bulması farklı hukuki durumlar yaratmaktadır. Kanun bakımından böyle olmakla birlikte birde sözleşme serbestisi ilkesi gereği tarafların kendi aralarında sözleşme ile hüküm altına aldıkları feshe bağlı olabilecek bazı durumlar vardır. Sözleşmede aksine hüküm yoksa taraflar kira sözleşmesini sona erdirmek istediklerinde sözleşme belirsiz süreliye dönmüş ise kira yenileme döneminden en geç 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmak sureti ile belirli süreli kira sözleşmelerinde ise süre sonunda olacak şekilde fesih iradesi gösterilip sözleşme fesh edilebilmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yıllık kira kontratı yenilenmezse ne olur?
Her sene tarafların bir araya gelip kontrat yenilemelerine gerek bulunmamaktadır. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin sona ermesi süre yapılan kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, yenileme dönemi ile uzayan kira sözleşmelerinde ise yenileme sürelerinin sonunda sona erer. Ancak kira sözleşme süresinin sona ermiş olması taşınmazın tahliye edileceği anlamına gelmez. Taraflar arasında yapılan sözleşme kanunda bulunan şartları taşımıyor ise sözleşmenin bu hükümleri geçerli değildir.
1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden kiracı evden çıkabilir mi?
1 yıl süreli kira sözleşme süresi sona ermeden kiracının taşınmazı tahliye etmesi halinde kalan ayların kira bedellerini ödeme yükümü ile karşılaşılabilir. Ayrıca sözleşmede bu hususta taraflar arasında kira bedellerinin ödenmesine ve sözleşmenin feshine bağlı belli bedellerin ödenmesi noktasında anlaşılmış ise kiracı bakımından ödeme sorumluluğu doğabilmektedir.
Kendi aramızda yapılan kira sözleşmesi geçerli midir?
Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi şekil şartına bağlı değildir. Kanuna aykırı olmamak şartı ile her zaman taraflar kendi aralarında sözleşme düzenleyebilirler.
Kira sözleşmeleri belirli süreli mi?
Kira sözleşmeleri taraflar arasında belli şartlarla belirli süreli olarak düzenlenebilir. Sözleşme süresinin belirli olması kira ilişkisinin bu süre bakımından geçerli olduğu anlamına gelmez. Kiralayan ve kiracı arasında sözleşmenin sona ermesi hüküm ve sonuçları bakımından yasal şartların yerine getirilmesine bağlıdır.
E-devletten kira sözleşmesi olur mu?
E devletten kira sözleşmesi yapılması uygulaması 2025 yılı itibariyle hayata geçirilmiştir. Kiracı ve Kiraya veren e devlet üzerinden şifreleri ile giriş yaparak kira sözleşmesi yapabilmektedir. E devlet üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde imza inkarı gibi bir durum söz konusu olamayacağından yargılama durumu söz konusu olur ise ihtilafın çözümünde kolaylık sağlamaktadır.
Minval Hukuk & Danışmanlık Bürosu Sigorta Hukuku(Trafik ve İş Kazaları), İş Hukuku, Kamulaştırma ve İstimlak, Tazminat Hukuku, Ölüm ve Yaralamalı Trafik Kazalarından Kaynaklanan Maddi ve Manevi Tazminat Davaları, Yangın Sigortaları, Dask Sigortası, İşveren Mali Sorumluluk Sigortaları, Araç Değer Kaybı ve Araç Hasar Bedeli Davaları ile Vatandaşlık Hukuku ve Nüfus Davaları, Göç Davaları, SGK’nın karşılamadığı akıllı ilaç bedellerinin ödenmesi ve ücretsiz temin edilmesi ile ilgili davalar üzerine yoğunlaşmış ve bu alanların her birinde yüzlerce danışanın haklarını ilgili kişi ve kurumlar nezdinde çözüme kavuşturmuştur. Minval Hukuk Bürosunun Kurucu ortaklarının çeşitli site ve dergilerde yayınladığı onlarca makalenin yanında basılan “Sigorta Hukuku ve Tahkim Uygulamaları” adlı bir kitabı da bulunmaktadır.
Site içeriği ve site içerisinde paylaşılan makalelerin her hakkı Minval Hukuk & Danışmanlık Bürosuna aittir.0 552 681 94 88
info@minvalhukuk.com
Kızılırmak Mahallesi Dumlupınar Bulvarı YDA Center Kat:10 Daire:417 Çukurambar Çankaya/ANKARA
