Kira uyarlama davası nedir, bu davanın şartları nelerdir, hangi durumlarda uyarlama davası açılabilir, geçmişe yönelik uyarlama davası açılabilir mi, kimler kira uyarlama davası açabilir, görevli ve yetkili mahkeme neresidir gibi sorular kiracılar ve mülk sahipleri tarafından merak konusudur. Bu makalemizde kira uyarlama davası ile ilgili tüm önemli noktalara değinilmiş gerekli bilgilendirme yapılmaya çalışılmıştır.
İçerik Başlıkları
Kira uyarlama davası, değişen koşullar ve öngörülemeyen olağanüstü haller nedeniyle kira sözleşmesindeki dengenin bozulması durumunda açılan bir dava türüdür. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138 ve 344. maddelerinde düzenlenmiştir.
TBK 138: Sözleşmenin Uyarlanması
TBK 138’e göre, sözleşme yapılırken öngörülemeyen ve beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve ifa yükümlülüğünü aşırı derecede zorlaştırırsa, borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Eğer uyarlama mümkün değilse, borçlu sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Bu madde yabancı para borçları için de geçerlidir.
TBK 344: Kira Bedelinin Belirlenmesi
TBK 344’e göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Eğer taraflar arasında bir anlaşma yoksa, hâkim, kira bedelini hakkaniyete uygun şekilde belirler.
Kira Uyarlama Davası Şartları
- Öngörülemeyen ve Olağanüstü Durumlar: Kira uyarlama davası açılabilmesi için, kira bedelini etkileyebilecek ölçüde öngörülemeyen ve olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerekmektedir.
- Sözleşme Sonrası Ortaya Çıkma: Bu olağanüstü durum, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ortaya çıkmalıdır.
- Borçludan Kaynaklanmayan Sebepler: Olağanüstü durum, davacıdan kaynaklanmamalıdır.
- Dürüstlük Kuralı: İfa talebinin dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde zorlaşması gerekmektedir.
- Koşulsuz İfa Edilmemiş Borç: Borçlunun, borcunu ifa ederken zorluk yaşadığını ve haklarını saklı tuttuğunu belirtmiş olması gerekmektedir.
- Kısa Süreli Kira Sözleşmeleri: Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri için bu dava açılamaz.
- Yetkili Mahkeme: Dava, görevli Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
Uygulama Davası Sonuçları
Kira uyarlama davaları, genellikle kiracı veya kiraya veren tarafından, öngörülemeyen durumlar ortaya çıktığında açılır. Örneğin, pandemi nedeniyle kiracının gelir kaybı yaşaması veya kiraya verenin semtin değer kazanması sonucu kira artışı talep etmesi gibi durumlarda uyarlama davası açılabilir. Dava sonucu çıkacak karar ileriye dönük hüküm doğurur, ancak bazı istisnai durumlarda geçmişe dönük de olabilir.
Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davası Farkları
- Kapsam: Kira tespit davaları sadece konut ve çatılı işyerlerine ilişkin sözleşmelerde açılabilirken, kira uyarlama davaları her türlü kira sözleşmesi için açılabilir.
- Zamanlama: Kira tespit davası kira döneminin bitimine 1 ay kala ihtar çekilerek açılırken, uyarlama davası olağanüstü durumların varlığında derhal açılabilir.
- Etkisi: Kira uyarlama davası ileriye dönük sonuçlar doğururken, kira tespit davası geriye dönük hüküm doğurabilir.
- Hâkimin Takdir Yetkisi: Kira tespit davalarında hâkimin takdir yetkisi daha sınırlıyken, uyarlama davalarında hâkim hakkaniyete uygun bedel belirler.
- Süre: Kira tespit davaları için sözleşmenin 5 yıldan uzun olup olmaması önemlidir, uyarlama davaları için bu şart yoktur.
- Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinde adaleti sağlamak için önemli bir hukuki mekanizmadır. Özellikle öngörülemeyen ve olağanüstü durumlar karşısında tarafların haklarının korunmasını amaçlar. Dava sürecinde, tarafların bu hususlara dikkat etmeleri ve gerekli belgeleri sunmaları büyük önem taşır.
Geçmişe Dönük Kira Uyarlama Davası Açılabilir Mi?
Kira uyarlama davasında verilen karar ileriye dönük hüküm ve sonuç doğurur. Bu sebeple davacı uyarlama davasının kabulü ile birlikte davanın açılmasından itibaren dava süresince ödenen eski kira bedeli ve uyarlanan kira bedeli arasındaki farkı isteyebilir.
İstisnai olarak davacının, davanın açılmasından önceki kira bedellerinin uyarlanması talebiyle (geçmişe etkili olarak) dava açması mümkündür. Bunun için borçlunun olağanüstü durum sebebiyle kira sözleşmesinden doğan edimini ifa edemediğini ya da ifa etmede güçlük yaşadığını bu sebeple haklarını saklı tuttuğunu alacaklıya davayı açmadan önce bildirmiş olması gerekmektedir. Sonuç itibariyle kira uyarlama davalarında kural olarak, dava tarihinden itibaren ileriye dönük hüküm kurulmaktadır. Fakat şartlarının gerçekleşmesi halinde geçmişe dönük hüküm kurulabilmesi de mümkündür.
Kimler Kira Uyarlama Davası Açabilir?
Kira uyarlama davası kiracı tarafından açılabileceği gibi kiraya veren tarafından da açılabilir. Kira uyarlama davasının açılabilmesi taraflardan biri açısından öngörülemeyen olağanüstü durumların yaşanması şartına bağlı olduğu için taraflardan biri hakkında bu durumların ortaya çıkması halinde kira uyarlama davası açılabilir. Uygulamada ortaya çıkan olağanüstü durum, kiracı bakımından öngörülemeyen sebeplerle gelirinin azalması sonucu ifa güçlüğü yaşaması şeklinde ortaya çıkarken, kiraya veren açısından ise taşınmazın değerinin artması şeklinde ortaya çıkabilmektedir.
Kira Uyarlama Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiralan taşınmazlardan doğan davalar bakımından görev HMK’nın 4.maddesinde düzenlenmiştir. HMK md. 4’te “…Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları… görürler…” Şeklindeki düzenleme gereği kira uyarlama davaları bakımından görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Yetki bakımından ise, HMK 12 ve HMK 6’ ya göre tayin edilecektir. Buna göre Kira uyarlama davaları bakımından yetkili mahkeme, kira sözleşmesine konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile, davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Kira Uyarlama Davası Yargıtay Kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2022/8271 K. 2023/1153 T. 12.4.2023
DAVA: Taraflar arasındaki kira bedelinin ve hasılat kirası ciro oranının uyarlanması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
KARAR: I. DAVA
Davacı; davalı ile aralarında imzalanan 04.10.2012 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesinde aylık 14.998,38 TL sabit kira bedeli ve aylık ciro oranı üzerinden de %5 hasılat kirası ödenmesinin kararlaştırıldığını, günün ekonomik koşulları, TL’nin değer kaybetmesi ve hakkaniyet kurallarına ek olarak kiralananın büyüklüğü, konumu ve emsal kiralar dikkate alındığında kira bedelinin rayicin gerisinde kaldığını ileri sürerek; kiralananın bulunduğu AVM’nin cazibe merkezi olması da gözetilerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, sabit (asgari) kira bedelinin dava tarihinden itibaren 30.000 TL olarak, hasılat kirası ciro oranının ise aylık %10 olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı; sözleşmede kira bedelinin artırılmasına dair hüküm bulunduğunu, tarafların sözleşme ile bağlı olup uyarlama koşullarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu olayda uyarlama koşulları bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinin somut olaya uygulanması gerektiğini, uyarlama koşullarının oluştuğunu, bilirkişi raporundaki tespitlerin iddiasını ispatladığını, enflasyonun artması, TL’nin yabancı para birimleri karşısında değer kaybetmesi sonucunda, şok devalüasyonlar ile birlikte paranın satın alma gücünün oldukça azaldığını, davalının ödediği kira bedelinin aynı AVM içerisinde bulunan emsallerin çok altında kaldığını, uyarlama talep edilmesinin basiretli davranma yükümlülüğüne aykırılık oluşturmadığını, 2018 yılında ekonomide yaşanan olumsuzlar nedeni ile çıkartılan kararname ve tebliğlerle piyasaya müdahale edildiğini, Mahkemenin gerekçesinde yer verdiği emsal kararın çok eski tarihli olması nedeniyle kabul edilemeyeceğini belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira bedelini etkileyecek şekilde kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığına ilişkin somut delillerin bulunmadığı, kaldı ki davacının tacir olduğu ve basiretli tacir gibi davranarak para üzerindeki kısmi değişimleri öngörmek zorunda olduğu, bu itibarla İlk Derece Mahkemesi kararının yerinde olduğu gerekçeleriyle, davacının istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiştir.
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davanın aydınlatılma yükümlülüğünün yerine getirilmediğini, aslında talebin sabit kira bedeli ve ciro kira bedelinin tespitine ilişkin olduğunu, hakimin hukuk kurallarını kendiliğinden uygulaması gerektiğini, davanın kira tespiti olarak nitelendirilmemesinin hatalı olduğunu, hukuki sebebin değiştirilmesinin davayı değiştirmek olmadığını belirterek; Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını, dosyanın yeniden görülerek kira bedelinin 2018- 2019 kira dönemi için aylık 30.000 TL ve aylık ciro oranının %10 olarak belirlenmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.
2. Hukuki Nitelendirme
1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.03.2021 tarihli ve 2020/9-6 E., 2021/1342 K. sayılı ilamında da belirtildiği üzere; temyiz incelemesinde istinaf incelemesinden farklı olarak kanuna aykırılık maddi hukuk ve usul hukuku yönünden incelenecek, maddi vakıaların denetimi ile delil değerlendirilmesine girilmeyecektir. İstinaf mahkemelerinin hukuk sistemimize girmesi ile Yargıtay bir hukuki denetim ve içtihat mercii olmuştur. Yargıtay artık denetim mahkemesi olduğundan vakıaları (istisnalar dışında) inceleyemez. Mahkemenin vakıayı tespit ederken kanuna aykırı davranması, delillerle çelişik vakıa tespitinde bulunulması, maddi vakıa tespitinin akla aykırı bir konuya ilişkin bulunması durumlarında bu durumları inceleyip bozma sebebi yapabilecektir. Ancak bu maddi vakıa incelemesi sınırlı durumlarda ve bu öngörülen hâller dâhilinde yapılabilecektir.
2. 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369. Maddesinde; Yargıtayın temyiz sebepleri ile bağlı olmaksızın kanunun açık hükmüne aykırılık hâllerini inceleyebileceği öngörülmüşse de istinaf incelemesinde ileri sürülmediği için istinaf dairesince incelenmeyen bir konunun temyizde ileri sürülmesi durumunda Yargıtayın bu temyiz sebebini incelemesi mümkün değildir. Diğer bir ifadeyle temyiz incelemesinin sınırlarından biri ve en önemlisi, ileri sürülen temyiz sebebinin istinafta ileri sürülüp sürülmediği ve ileri sürülen sebebin istinaf mahkemesince hukuka aykırı olarak değerlendirilip değerlendirilmediği hususudur.
3. Değerlendirme
İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davacı vekilince verilen 06.02.2020 tarihli istinaf dilekçesinde; istinaf sebepleri “başvuru gerekçelerimiz” başlığı altında somutlaştırılmış olup dilekçenin tümü bir bütün olarak değerlendirildiğinde, davacı vekilince talebin esasen kira bedelinin tespitine yönelik olduğuna dair bir istinaf sebebinin ileri sürülmediği, temyiz dilekçesinde yer verilen ifadelerin kanunun açık hükmüne aykırılık da teşkil etmediği dikkate alındığında, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davacı vekilince istinaf sebebi yapılmayan ve kamu düzenine ilişkin bulunmayan hususların re’sen nazara da alınamayacağı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Kanun’un 370. Maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 12.04.2023 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmeleri belirli sürelerle yapılmakla birlikte Türk Borçlar Kanunu gereği yapılan sözleşmelerin kanuna aykırı olan maddeleri uygulanamayacağından veya tek taraflı irade beyanı ile kiracının çıkarılması mümkün değildir. İstisna durumları yasa maddesinde açıkça belirtilmiş olup bunlar da yargılamayı gerektiren hususlardır.
Matbu sözleşmeler ile 1 yıl olarak yapılan kira sözleşmeleri tarafları yalnızca 1 yıl boyunca geçerli bir kira ilişkisi ile sınırlamamaktadır. 1 yılın sonunda geçerli ve gerekli hukuki prosedürler yürütülerek tahliye sağlanabileceği gibi eğer devam eden yıllarda bu şartlar sağlanmaz ise kira sözleşmeleri her yenilenen dönemde taraflar yükümlülüklerini yerine getirmeye devam ettiği müddetçe devam etmektedir.
Kira kontratı şartları tarafların üzerinden anlaşma iradesi gösterdiği şekilde gerçekleşir. Ancak bu iradenin mahiyeti kanuna aykırı olup olmama ölçüsünde değerlendirilecektir. Sözleşmelere yazılı her şart kanuna ve hukuka aykırı olmadığı müddetçe geçerlilik arz edecektir. Dolayısı ile kontratın haricinde noterden usule uygun şekilde alınacak tahliye taahhüdü tahliye süreçlerinin kolaylıkla ilerletilmesi bakımından önem arz etmektedir.
Kira sözleşme süresinin bitmesi kira ilişkisinin sona ereceği anlamına gelmez. Kira sözleşme süresi bittiğinde eğer taraflar herhangi bir hukuki işlem yapmamış ise sözleşme şartları gereği aynı sürelerle uzayacaktır.
Ev sahibinin kiracıyı çıkarması kanun gereği geçerli sebeplerin varlığına bağlanmıştır. Örneğin başkaca bir taşınmazı bulunmayan ve kendisi de kiraladığı bir evde oturan ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması halinde öncelikle arabuluculuğa başvuru yapacak daha sonrası süresi içinde dava açacak karşı tarafından iddiaları da gözeterek ortalama en az iki kez duruşmaya girecek dolayısı ile uzun bir süreç geçirilmiş olacaktır.
Kontrat süresinin bitmesi dolayısı ile ev sahibi kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkaramaz.
Ev sahipleri kiracılarını salt kontrat süresinin bitmesi dolayısı ile evden çıkaramaz. Kanunda yazılı sebeplerin varlığı veya usule uygun verilmiş tahliye taahhütnamesi ile ancak tahliye süreçlerinin ilerletilmesi nispeten daha kolay olmaktadır.
Kontrat süresinin bitmiş olması kiracının kiralanan taşınmazdan çıkacağı anlamını taşımamaktadır. Salt sürenin bitmesi ile ev sahipleri kiracıları taşınmazdan çıkaramaz. Her kontratın ve sözleşmenin devamlılığının kendi yasal şartlarında belirli prosedürleri vardır.
Kontrat süresinin bitmiş olması kiracının kiralanan taşınmazdan çıkacağı anlamını taşımamaktadır. Salt sürenin bitmesi ile ev sahipleri kiracıları taşınmazdan çıkaramaz. Her kontratın ve sözleşmenin devamlılığının kendi yasal şartlarında belirli prosedürleri vardır.
Kira kontratı yazılı bir sözleşme ile yapılmak zorunda değildir. Dolayısı ile imzasız sözleşme veya herhangi bir sözleşme yapılmaksızın da kira ilişkisi kurulabilmektedir. Kira sözleşmelerinin yazılı olup olmaması dava açıldığında ispat kolaylığı sağlamaktadır.
Burada ayrımı ikili şekilde yapmak gerekmektedir. Taraflar tacir ise sözleşmelerde belirlenen şartlar gereği artış yapılabileceğinden kanuni hükümler dolayısı ile üst sınır burada uygulanamamaktadır. Ancak diyelim ki sade vatandaş bir ev kiraladı konut olarak kullanacak. Burada en fazla artış miktarı TÜFE’nin 12 aylık ortalamalarına göre açıklanan artış miktarıdır. Daha fazla artış yapılması yasaya aykırıdır. Ancak ilk kiralama döneminin üzerinden 5 kira dönemi geçmiş 6. Kira dönemine girilmiş ise kira bedelinin emsal piyasa fiyatlarına getirilmesi için mahkemeye başvuruda bulunulabilecektir.
Hangi sebebe dayalı olarak tahliye davası açıldığı bu hususta önem arz etmektedir. Sulh hukuk mahkemelerinde açılan dosyalar 1 ila 1.5 yıl arasında ancak icra marifeti ile tahliye sürecinin yürütülmesi 6 ay kadar sürmektedir.
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. Kiracı vaat ettiği tarihte kiralananı boşaltmaz ise kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilmektedir.
Borçlar Kanunu gereği Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliyesini talep edebilecektir. Ancak çok sayıda taşınmazı bulunan bir kimsenin aynı şekilde sözleşmeyi sonlandırmaya yönelik eylemi ihtiyacın varlığının ispatı yargılama gerektiren bir süreç yürütülmesini gerektirebilecektir.
Kontrat süresinin sona ermesi kiracının taşınmazı tahliye edeceği anlamı taşımamaktadır. Her olay ve durum kendi özelinde değerlendirilmeli ve ona göre dava ve icra süreçleri şekillendirilmelidir. Diyelim ki kiracı sözleşmede artış şartı olmasına ve kontrat süresi bitmesine rağmen taşınmazı ne tahliye ediyor ne de kira bedelini olması gerektiği gibi yatırıyor. Bu durumda taşınmazdan tahliyesi için tahliye talepli icra takibi açılabilir. Bu örnekte olduğu gibi her durum kendi özelinde değerlendirilmeli ve ona göre bir hukuki süreç yürütülmelidir.
Kiracının evi tahliye etmesinin istenilmesi üzerine kiracınız ile anlaşarak evi boşaltmasını talep etmiş iseniz başka bir kişiye kiralama hususunda herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. Ancak icrai yolla taşınmazı tahliye ettirmeniz halinde tahliye tarihinden itibaren 3 yıl boyunca kiraya verilemez.
Kira Sözleşmesi Örneği
Site içeriği ve site içerisinde paylaşılan makalelerin her hakkı Minval Hukuk & Danışmanlık Bürosuna aittir.
