Kira hukuku nedir, kira hukuku neleri kapsar, kira sözleşmesi veya kira kontratı ne anlama gelir, kiranın ödenmemesi durumunda ne yapılabilir, uyuşmazlık türleri nelerdir gibi sorularla sıkça rastlamaktayız. Bu makalemizde kira hukukuna ilişkin tüm yasal süreçler açıklanmıştır.
Kira hukuku, 6098 sayılı TBK uyarınca kira sözleşmesinin tarafları arasındaki (kiracı ve kiraya veren) hukuki ihtilafları konu edinen hukuk alanıdır. Kiraya veren kira sözleşmesine konu mal sahibi iken kiracı ise kira sözleşmesine konu malı bedeli karşılığında kullanım hakkına sahip olan kişidir.
Kira Hukuku Neleri Kapsar?
Kira hukuku 6098 sayılı kanundan kaynaklanan kiracı ve kiraya veren arasındaki ihtilafları kapsamaktadır. Bu doğrultuda kiracı ve kiraya veren arasında doğan, tahliye, tespit, uyarlama davaları uygulamada sıklıkla karşımıza çıkmaktadır.
Kira Sözleşmesi veya Kira Kontratı Nedir?
6098 sayılı TBK’ya göre “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Şeklinde kira sözleşmesi tanımlanmıştır.
Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen, kiraya verenin kiralananı belirlenen tarihte kiracının kullanımına hazır vaziyette bulundurma, kiracının ise kiralananı kullanması karşılığında kiraya verene bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme türüdür. Kira sözleşmesinin yazılı ya da sözlü olması geçerliliğine etki etmeyecektir fakat doğması muhtemel uyuşmazlıklar için yazılı olması daha daha lehe olacaktır.
Kira sözleşmesi belirli ve belirsiz süreli olarak yapılabilir. Buradaki fark sözleşmenin sona ermesinde kendisini gösterir, belirli süreli sözleşme sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ererken, belirsiz süreli sözleşme ise kanunda belirlenmiş sürelere riayet edilerek sona erdirilebilir. TBK’da düzenlenen üç kira sözleşmesi türü vardır; Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi, Adi Kira Sözleşmesi ve Ürün (hasılat) Kira Sözleşmesi.
Kiranın Ödenmemesi Durumunda Yasal Haklar Nelerdir?
Kiracının kirayı ödememesi halinde kanun kiraya verene birtakım haklar tanımıştır;
1. İİK 269’a göre kiracının kirayı ödenmemesi yahut zamanında ödenmemesi halinde tahliye talepli icra takibi yoluna gidilebilir. Bu takip ile kiracıya ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi talepli ödeme emri gönderilir ve 30 gün içinde borcu ödemesi ihtar edilir. Bu takip talebinde kiracının yazılı veya sözlü kira sözleşmesine dayanması gerekmekte olup, tahliye talebi de açıkça belirtilmiş olmalıdır. Borçlu(kiracı) ödeme emrine 7 gün içinde itiraz ile takibi durdurabilir. Bu durumda yapılması gereken kiraya verenin (alacaklının) icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talepli dava açmasıdır. Borçlu (kiracı) ödeme emrine itiraz etmez borcu da ödemez ise yapılması gereken icra mahkemesinde tahliye davası açmaktır.
2.Kiraya verenin izleyebileceği ikinci yol ise; 6098 sayılı TBK’nın 315. Maddesi uyarınca kiracının kirayı ve yan giderleri ödememesi halinde noter kanalıyla kiracıya ihtar çekilerek 30 gün içerisinde borcu ödemesi aksi taktirde sözleşmenin feshedileceği ihtarı yapılır. Verilen süre içinde borcun ödenmemesi halinde tahliye talepli dava açma yoluna gidilir.
3.TBK 362. Maddesi uyarınca kiracının kirayı ödememesi halinde, kiraya veren kiracıya en az 60 günlük bir önel vererek bu süre içerisinde kirayı ödememesi halinde sözleşmeyi feshedeceğinin ihtarını yapabilir. Yine borcun ödenmemesi halinde tahliye talepli dava yoluna gidilecektir.
4.Bir diğer yol ise, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a göre bir yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri için bir kira dönemi içinde, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için ise, bir yıl içinde kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracıya iki haklı ihtarın çekilirse, kira sözleşmesinin bitimini takip eden 1 ay içerisinde ayrıca ihtara gerek kalmaksızın tahliye davası açılabilir.
Kira Hukukundaki Uyuşmazlıklar Nelerdir?
Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar şu şekilde sıralanabilir:
- Kira veya yan giderlerin tahsili,
- Kira sözleşmesinden doğan alacakların tahsili amacıyla açılan tahliye talepli davalar,
- Kiralananın tahliyesi talepli icra takipleri,
- İhtiyaç nedeniyle tahliye talepli davalar,
- Kira sözleşmesine aykırılık sebebiyle açılan tahliye talepli davalar,
- Değişen koşullara göre kira sözleşmesi bedelinde yapılacak artışlara göre uyarlama davaları,
- Kira tespit davaları,
- Tahliye taahhüdüne ilişkin uyuşmazlıklar.
Kira Uyuşmazlıklarında Emsal Kararlar
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E. 2023/5888 K. 2023/5683 T. 4.10.2023
DAVA: Taraflar arasındaki itirazın kaldırılması ve tahliye uyuşmazlığından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince itirazın kaldırılmasına ve asıl alacağın %20’si oranında borçlu aleyhine inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmiştir.
Kararın karşı taraf borçlu vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı karşı taraf borçlu vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi … tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
KARAR: I. DAVA
Alacaklılar vekili dilekçesinde; taraflar arasında 31.10.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalandığını, aylık kira bedelinin 28.967,50 TL olduğunu, kasım 2019 ve haziran 2020 tarihleri arasındaki sekiz aylık kira alacağının müvekkiline ödenmediğini ileri sürerek haksız itirazın kaldırılması ile asıl alacağın %20’sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesini ve borçlunun taşınmazdan tahliyesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Borçlu vekili cevap dilekçesinde; aylık kira bedelinin 22.000,00 TL olduğunu, borcun bu miktar üzerinden ödendiğini beyan ederek davanın reddi ile alacaklı aleyhine %20’den az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile kira alacağının tahsili ve kiracının mecurdan tahliyesini sağlamak amacıyla kiraya veren tarafından kiracı aleyhine başlatılan takipte, örnek 13 ödeme emrinin borçluya tebliğ edildiği, usulüne uygun olarak yapılan takipte borcun ödenmesi için borçluya 30 günlük süre verildiği, takip borçlusunun takibe itiraz ettiği, itirazında; 01.07.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesine itiraz edilmediğinden taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin kesinleştiği, 10.06.2021 tarihli bilirkişi raporunda; borçlu tarafından takipte talep edilen aylara ilişkin herhangi bir ödemenin bulunmadığı, 2019 yılı Kasım ayından itibaren aylık kira bedelinin 29.475,71 TL olduğu, alacaklı tarafça; 8 aylık toplam 29.475,71 TL x 8 ay=235.805,68 TL kira bedeli talep edebileceği, ancak takipte 231.740,00 TL talep edildiği, bu haliyle 4.065,68 TL daha az talepte bulunulduğu, alacaklı tarafça; 6.897,32 TL geçmiş gün faizi talep edilebileceği, ancak takipte 6.721,26 TL geçmiş gün faizi talebinde bulunduğu, bu haliyle 176,06 TL daha az faiz talep edildiği, sonuç olarak taleple bağlılık ilkesi gereğince; borçlunun itirazının 231.740,00 TL asıl kira alacağı ve 6.721,26 TL geçmiş gün faizi olmak üzere toplam 238.461,26 TL üzerinden itirazının kaldırılması gerektiği yönündeki tespitlere yer verildiği, dosyaya sunulan dekontlarda yapılan ödemelere ilişkin açıklamalara yer verilmemesi ve kiracının ödemelerin başka icra dosyalarındaki borçlara mahsuben yapıldığı beyanı dikkate alındığında işbu dosya borcuna karşılık yapılmadığı kabul edilerek, davanın kabulüne, davalının takip dosyasına vaki itirazının kaldırılmasına, takibin devamına, haksız itiraz edilen asıl alacağın %20 oranında tazminatın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, taraflar arasındaki akdin feshi ile temerrüt sebebi ile davalı kiracının “…” adresinde bulunan kiralanandan tahliyesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuran
İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde karşı taraf borçlu vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Ödemelerin kiraya veren tarafından kabul edildiğini, ödemenin hangi icra dosyası için yapıldığının kiraya veren tarafından bildirilmediğinden işbu dosyaya hasreten yapıldığının kabul edilmesi gerektiğini beyan ederek kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 01.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde, aylık kira bedelinin net 3.529,00 TL olarak kararlaştırıldığı, sözleşmede artış şartı bulunduğu, dosyaya getirtilen banka kayıtlarına ve düzenlenen bilirkişi raporuna göre kiracının 01.11.2019’da başlayan yeni kira döneminden önce ödediği aylık kira bedelinin 22.000,00 TL olduğu, sözleşmedeki artış şartının, son ödenen 22.000,00 TL kira bedeline uygulanması halinde yeni dönem kira bedelinin taleple bağlı kalınarak icra takibinde istenen kira bedeli kadar olduğu, 01.11.2019 tarihinden itibaren başlayan yeni döneme ilişkin kira ödemesi yapılmadığı, dosyaya sunulan banka dekontlarında 205.634,00 TL ödemenin neye istinaden yapıldığının açıklanmadığı, kiraya veren tarafından başka icra takiplerine ilişkin olduğuna dair beyanda bulunulduğu, TBK’nın 101/2.ve 102/1 maddeleri dikkate alındığında kiraya veren beyanının dikkate alındığı, borçlu kiracının ödeme olgusunu İİK’nın 269/c maddesindeki belgelerden biriyle ispat edemediğinden, İlk Derece Mahkemesi’nin kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan, HMK’nın 353/1-b-1 maddesi gereğince davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde karşı taraf borçlu vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
İstinaf dilekçesindeki sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira alacağına dayalı başlatılan takipte itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
İİK’nın 269/c maddesi
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 Sayılı Kanun’un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup borçlu vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
SONUÇ : Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 5311 Sayılı Kanun ile değişik İİK’nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 Sayılı HMK’nın 370. maddeleri uyarınca ONANMASINA,
Alınması gereken 269,85 TL temyiz harcından evvelce alınan harç varsa mahsubu ile eksik harcın temyiz edenden tahsiline,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 04.10.2023 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Site içeriği ve site içerisinde paylaşılan makalelerin her hakkı Minval Hukuk & Danışmanlık Bürosuna aittir.
