İçerik Başlıkları
Çağımızda hem temel ihtiyaçların başında yer alan barınma ihtiyacının karşılanması hem de bir nevi yatırım aracı olarak değerlendirilmesi maksadıyla gayrimenkullerin alış ve satış işlemleri gerçekleştirilmektedir. Ancak kimi zaman gayrimenkule ilişkin alış ve satış işlemini gerçekleştirecek tarafların, bu alış ve satış işleminin şimdiki zaman diliminde değil de gelecekteki belirli bir zaman diliminde kurulması noktasında iradeleri uyuşmaktadır. İşte bu irade uyuşmasının tezahürü olarak ortaya çıkan ve taraflarına gelecekte bir gayrimenkule ilişkin alış/satış işlemi yapma borcu yükleyen sözleşmeye Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi denilmektedir.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi nedir?
Belirli gayrimenkullerin, gelecekteki belirli veya belirlenebilir bir tarihte, belirli bir miktar para karşılığında vaad borçlusu ( Yazının devamında satıcı olarak adlandırılacaktır.) tarafından vaad alacaklısına(Yazının devamında alıcı olarak adlandırılacaktır.) satışının kararlaştırıldığı, resmi makamlar önünde düzenleme şeklinde yapılmış olan sözleşmeye Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi denilir.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesinin geçerlilik şartları nelerdir?
Sözleşmenin taraflarının hukuki işlem ehliyeti olmalıdır.
Sözleşmeye konu olan gayrimenkul tapuda kayıtlı olmalıdır.
Sözleşme resmi dairede (Noter veya Tapu Müdürlüklerinde), resmi daire tarafından düzenleme şeklinde hazırlanıp yine resmi makamda ilgili memur önünde sözleşme imzalanmalıdır.
Gayrimenkulün devir işlemi için belirli veya belirlenebilir bir tarih sözleşme metninde yer almalıdır.
Gayrimenkulün devri karşılığında alacaklı tarafından borçluya ödenecek miktardaki para ve ödenme şekli (taksitli/peşin) sözleşmede metninde yer almalıdır.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesinde tarafların yükümlülükleri nelerdir?
Yukarıda değinildiği üzere gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin satıcı ve alıcı olmak üzere iki tarafı bulunmaktadır. Sözleşmede satış işlemi için kararlaştırılan gün geldiğinde, satıcının yükümlülüğü sözleşme konusu gayrimenkulü alacaklıya devretmektir. Alacaklının yükümlülüğü ise bu devir karşılığında sözleşmede kararlaştırılmış olan miktardaki parayı, sözleşmede belirlenen şekilde satıcıya vermektir.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri kurulduktan sonra taraflardan birinin talebiyle tapuya şerh edilebilecektir. Bu şerh ile sözleşme nispi olmaktan çıkıp sözleşmeden kaynaklanan haklar alıcı tarafından 3. Kişilere karşı da iddia ve talep olunabilecektir.
Nitekim, işbu şerh sayesinde sözleşmede kararlaştırılan tarihten önceki bir tarihte satıcı tarafından sözleşmeye konu gayrimenkul 3. bir şahsa devredilmişse, alıcı tarafından sözleşme günü geldikten sonra satıcı temerrüde düşürülüp 3. Şahıs ve satıcı aleyhine Tapu İptal ve Tescil Davası açma hakkı doğacaktır.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi taraflardan birinin kusuru nedeniyle kurulamaması halinde tarafların hakları nelerdir?
Satıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi hali: Sözleşmede gayrimenkulün satış işleminin kararlaştırıldığı tarihte satıcı tarafından yükümlülüğü olan gayrimenkulün alıcıya devri işlemi gerçekleştirilmemesi halinde alıcının iki farklı dava açma hakkı doğmaktadır. Sözleşmede kararlaştırılan tarihte, sözleşme konusu gayrimenkulün sahibi satıcı değilse ve sözleşmeden kaynaklanan devir yükümlülüğünü ifa edemezse; Borçlar Kanunu’nun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği, alıcı tarafından satıcı aleyhine Müspet Zararın Tazmini Davası açma hakkı doğar. Sözleşmede kararlaştırılan tarihte, sözleşme konusu gayrimenkulün sahibi satıcı olmasına ve alıcı tarafından temerrüde düşürülmesine rağmen satıcı tarafından yükümlülüğü olan gayrimenkulün alıcıya devri işlemi gerçekleştirilmemesi halinde, alıcı tarafından satıcı aleyhine Tapu İptal ve Tescil Davası açma hakkı doğar.
Alıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi hali: Sözleşmede kararlaştırılan tarihte satıcının sözleşme konusu malı alıcıya devretmeye hazır olmasına rağmen alıcı tarafından taşınmazı sözleşmede belirlenen miktarda para ödeyerek devralma yükümlülüğünün yerine getirilmemesi halinde, satıcı tarafından alıcı temerrüde düşürülerek satıcı tarafından alıcı aleyhine Müspet Zararın Tazmini Davası açma hakkı doğar.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmelerinde zamanaşımı var mıdır?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde zamanaşımı var olup zamanaşımı konusunda BK md. 146 hükümleri gereği 10 yıllık zaman aşımı süresi uygulanır.
Zamanaşımı süresinin hesaplanabilmesi için öncelikle sözleşmenin ifa olanağının olup olmadığı araştırılması gerekir. İfa olanağı doğduğu andan itibaren zamanaşımı süresi işlemeye başlayacaktır. Buna binaen, satım vaadi konusu taşınmazın tapuda devrine engel teşkil edecek herhangi bir yasal engelin bulunması durumunda söz konusu engel kalkmadan sözleşmeden doğan hak ve alacakların zamanaşımı süresi işlemeye başlamayacaktır.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmeleri ne zaman sona ermektedir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin sona erme şekilleri diğer sözleşme tiplerinden farklı olmayıp;
Tarafların karşılıklı olarak edimlerini sözleşmede yazan şekilde ifa etmeleri,
Sözleşmenin zamanaşımına uğraması,
Sözleşmenin taraflardan birinin veya her ikisinin iradesi ile feshedilmesi,
Şeklinde sona ermektedirler.
Site içeriği ve site içerisinde paylaşılan makalelerin her hakkı Minval Hukuk & Danışmanlık Bürosuna aittir.
