Kiracı hakları, kira sözleşmesinde özel olarak düzenlenmiş ve kiracının yasal olarak sahip olduğu hakları ifade eder. Türkiye’de ev sahibi ve kiracı ilişkilerini düzenleyen özel bir kanun bulunmamaktadır. Bu nedenle kiracı hakları, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
Kiracıların Temel Hakları
Kiracıların temel haklarını şu şekilde tasnif edebiliriz.
- Uygun Kullanım İçin Teslim Alma: Kiralanan taşınmaz, hangi amaçla kiralandıysa o amaca uygun olarak kiracının kullanımına sunulmalıdır. Örneğin, konut olarak kiralanan bir daire, konut kullanımına uygun işyeri/ticari olarak anlaşması yapılan kiralanan işyeri kullanımına uygun durumda teslim edilmelidir.
- Kusurların Giderilmesini Talep Etme: Kiracı, kiralananda kullanımını engelleyen herhangi bir kusur varsa, kiraya verenden bu kusurların giderilmesini talep edebilir. Örneğin, çatlak bir duvar gibi kusurların kiraya veren tarafından onarılması talep edilebilir.
- Eksik İfa Durumunda Fesih: Borçlar Kanunu hükümlerine göre, kiraya veren sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmezse (örneğin, gerekli onarımları yapmazsa), kiracı sözleşmeyi feshedebilir veya haklı nedenle kira sözleşmesinden dönebilir.
- Gecikmeli Teslimde Tazminat: Kiralanan, kiracıya kararlaştırılan tarihte teslim edilmezse, kiracı gecikmeden kaynaklanan zararlarını kiraya verenden talep edebilir. Bu hususta borçlar kanununda bulunan genel hükümler de kıyas yolu ile uygulanabilmektedir. (Sözleşmeden dönme ve zararların giderilmesini talep etme vs. gibi)
- Yan Giderleri Talep Etme: Kiracı, kira sözleşmesinin içeriğine göre kiralananın kullanımıyla ilgili olan bir takım yan giderleri kiraya verenden talep edebilir.
- Ayıplı Malda Haklar: Kiralanan taşınmazda gizli bir ayıp varsa (örneğin, rutubet, su sızıntısı vb.), kiracı ayıbın giderilmesini, kira bedelinde indirim yapılmasını veya sözleşmeden dönme gibi haklarını kullanabilir.
- Zorunlu Yükümlülüklerin Yerine Getirilmesi: Her ne kadar uygulaması bulunmasa da kiracı, kiraya verenden zorunlu sigorta, vergi gibi yasal yükümlülüklerini yerine getirmesini talep edebilir.
- Üçüncü Kişi Hak İddialarına Karşı Koruma: Üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde hak iddia ederse, kira ev sahibi ile yapılmış olan kira sözleşmesini gerekçe göstererek, kiraya verenin bu davayı üstlenmesini ve uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir.
- Sözleşme Süresince Oturma Hakkı: Kiracı, sözleşme süresince haklı bir sebep olmadıkça kiralanan taşınmazdan çıkarılamaz. Burada ayrıca yanlış bilinen bir hususu da açıklığa kavuşturmak gerekmektedir. Kira sözleşme süresi bitmiş olsa dahi ev sahibi kira sözleşme süresinin bitmesi dolayısı kiracının evi tahliye etmesini talep edemez.
- Devir ve Alt Kira Hakkı: Kiraya verenin yazılı izniyle, kiracı kiralananı başkasına devredebilir veya alt kiraya verebilir. Aksi halde yapılan anlaşmalar geçersizdir. Kira sözleşmesinde alt kira yasağı olup olmadığına dikkat edilmelidir.
- Ek Ödemelerden Muaf Olma: Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yüklenemez. Matbu olarak düzenlenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin geç veya eksik ödenmesinden kaynaklı olarak cezai şart veya sonraki kira bedellerinin muaccel olması gibi maddeler hukuken geçerli değildir.
- Zam Sınırına Uyma: Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı borçlar kanunu’nda hüküm altına alınmıştır. Kira üst sınırı TBK Madde 344’e göre belirlenmektedir. Bu maddeye göre: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Burada yasa koyucu tarafından belirlenecek geçici madde ile bu kira artış sınırına ilişkin düzenlemeler yapılabilmektedir. Nitekim 2022 yılı temmuz ayından 2024 temmuz ayına kadar kira üst artış sınırı yüzde 25 olarak belirlenmiş ve bunun üzerinde yapılan artışların yasal olarak geçerli olarak kabul edilemeyeceği belirtilmiştir. Kiracı hakları, kiracıyı koruyan ve kiraya verenle kiracı arasındaki ilişkiyi düzenlemektedir. Kimi zaman kiracılar kimi zamanda ev sahipleri tarafından bu haklar kötüye kullanılmakla çeşitli uyuşmazlıklar çıkmakta ve mağduriyet yaşanmaktadır.
Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Evden Çıkaramaz
Ev sahiplerinin kiraladığı taşınmazı tahliye etmesi için sınırlı sayıda sebep bulunmaktadır. Bu durumlar haricinde ev sahibi kiracıyı evden çıkaramaz.
Ev sahibinin kiracıyı tahliye etme nedenleri:
Tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) belirtilen sebeplerle kiracının kiraladığı taşınmazdan çıkarılmasını talep etmek amacıyla açılan bir davadır. TBK’nın 350. maddesine göre, kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için belirli sebeplerin bulunması gerekir. Bu sebepler şunlardır:
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya veren veya eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konuta ihtiyacı olması durumunda kiracı tahliye edilebilir.
- Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye: Kiraya veren, kiralananı yeniden inşa etmek veya imar etmek amacıyla kiracıyı tahliye edebilir. Kentsel dönüşüm hali sadece riskli yapılar için geçerli olup salt ekonomik değerinin artacağından bahisle kentsel dönüşüme girmesi istenen taşınmazdan kiracının tahliye edilemez.
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Kiralanan taşınmazın satılması durumunda, yeni malik de kendi ihtiyacı için kiracıya tahliye davası açabilir. Bu maddede sürelere ve ihtar şartına dikkat etmek gerekir. Aksi halde davanın reddi hususu söz konusu olabilir.
- Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye: Kira sözleşmesinde, belirli bir süre sonunda kiracının tahliye edeceğine dair yazılı bir taahhüt varsa, kiraya veren bu taahhüde dayanarak tahliye davası açabileceği gibi doğrudan icra dairesinden tahliye emri gönderilmesini de talep edebilmektedir. Bu tahliye emrine ve tahliye taahhütnamesine itirazın farklı gerekçeler ile yapılması farklı hukuki sonuçlara neden olmaktadır.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kiracı, kira bedelini ödeme konusunda iki kez temerrüde düşer veya sözleşmeye aykırı davranışlarda bulunursa, kiraya veren iki haklı ihtar çekerek veya ihtar niteliğinde kira alacakları için icra takibi yapar ise artık kiraya veren kira döneminin sonundan itibaren en geç 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
- Kiracının veya Eşinin Oturmaya Elverişli Konutu Bulunması: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, oturmaya elverişli bir konutu varsa, kiraya veren veya ihtiyaçlı altsoyu veya üstsoyu kirada oturduğunu ispat edebiliyor ise tahliye davası açarak kiracıyı tahliye ettirebilmektedir.
Unutulmamalıdır ki TBK madde 354 uyarınca kiraya veren tahliye davasını açtıktan sonra, dava dilekçesinde belirttiği tahliye sebebini değiştirememektedir. Yani hangi nedene dayalı olarak dava açıldı ise yargılama sürecinde davacı o sebebe dayalı olarak davasını ispat etmekle yükümlüdür. Tahliye sebepleri ise yukarıda sayılan kanunda belirtilen nedenlerle sınırlıdır. Kiracıların bu maddeleri detayı ile bilmesi olası bir tahliye sürecinin önüne geçecek ve kira ilişkisinin devamını istemesi durumunda yararına olacaktır.
Kentsel Dönüşüm Kiracı Hakları
Kentsel dönüşüm, deprem gibi afetlere karşı binaların yenilenmesini ve güçlendirilmesini sağlayarak can ve mal kaybını önlemeyi amaçlayan önemli bir düzenleme. Bu süreçte, binaların riskli durumda olup olmadığının tespiti Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan denetim izni almış özel kuruluşlar tarafından belirlenmekte ve dönüşüm ile ilgili işlemler bu tespite göre belirlenmektedir. Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra, bina sahiplerine 15 gün içinde itiraz etme hakkı tanınır.
Kentsel dönüşüm kapsamında bir binanın tahliye edilebilmesi için, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da belirtilen şartların sağlanması gerekir. Örneğin, binanın gerçekten riskli olması ve depreme dayanıklı olmaması gerekir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, sadece gelir artırmak amacıyla kentsel dönüşüm gerekçesiyle kiracı tahliye edilemez.
Kentsel dönüşüm nedeniyle evlerini boşaltmak zorunda kalan kiracılar, devlet tarafından sağlanan kira yardımından faydalanabilirler. Bu yardım, taşınmazda en az bir yıldır ikamet eden kiracılar, ev sahipleri ve sınırlı ayni hak sahipleri tarafından alınabilir. Kira yardımına ek olarak, bir defaya mahsus olmak üzere taşınma yardımı da talep edilebilir. Kiracılar ve hak sahipleri, bu yardımları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlükleri’ne başvurarak alabilirler.
Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların hakları kanunla güvence altına alınmıştır. Kira yardımı, faiz desteği ve taşınma yardımı gibi desteklerden faydalanabilirler. Riskli yapı tespit edilen bir binanın tahliyesi zorunludur.
6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi, anlaşma ile tahliye edilen yapılarda oturanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabileceğini belirtmektedir. Kira yardımı miktarı, taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira fiyatlarına göre belirlenir ve 18 ay ile 48 ay arasında değişen sürelerle ödenmektedir.
Kiracılar, riskli yapı kararı bulunan binaları tahliye etmek zorundadırlar. Ev sahibi, riskli yapı kararı olmadığı halde kentsel dönüşüm bahanesiyle kiracıyı tahliye edemez. Nitekim yargıtay da birçok emsal kararında sadece riskli yapılar için tahliyeyi uygun görmektedir. Bina için riskli yapı kararı alındığında, kiracı bu karara itiraz edemez. Riskli yapı kararına itiraz etme hakkı sadece mal sahibine aittir. Ancak, bina riskli yapı kararı olmaksızın sadece gelir artırmak için yıkılmak isteniyorsa, kiracı kira sözleşmesini göstererek yıkım kararına itiraz edebilecektir.
Binanın risk tespiti için maliklerden herhangi birinin başvurusu yeterlidir. Kiracılar, binada risk tespiti için denetleme kuruluşlarına başvuruda bulunamazlar.
Kontratsız Kiracı Hakları
Kira sözleşmeleri borçlar kanunu gereği herhangi bir şekilde şartına tabi olmadan düzenlenebilmektedir. Dolayısı ile kira ilişkisinin kurulması için taraflar arasında kontrat imzalanmasına gerek bulunmamaktadır. Ancak bu çeşitli konularda uyuşmazlıkların çıkmasına neden olabilecektir.
- Kira Bedeline İlişkin Sorunlar: Yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmaması tarafların aleyhine ve lehine çeşitli hukuki sorunlar yaratabilmektedir. Örneğin kira artışının üst sınırı borçlar kanununda düzenlense dahi yazılı kontrat düzenlenmemesi halinde artışın nasıl yapılacağı her yenileme döneminde taraflar arasında sorun yaratmaktadır.
- Kira Bedelinin Ödeme Tarihi ve Şekli: Yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmaması kira bedelinin hangi tarihte ve ne şekilde ödeneceği sorunlarını ortaya çıkarmaktadır.
Kira yenileme dönemleri: Yazılı kira kontratının olmaması dolayısı ile yenileme dönemleri hususunda taraflar arasında ihtilaf yaşanabilmektedir.
Kira Tespit Davasının Tarihine İlişkin Sorunlar: Kira kontratının üzerinden 5 kira döneminin geçmesinin akabinde taraflar bir sonraki kira dönemi için kira bedelinin tespitine yönelik dava açabilmektedirler. Yazılı bir kontratın bulunmaması halinde 5 kira döneminin hangi tarihte başladığı ve sona erdiğine, davanın süresinde açılıp açılmadığına dair ispat zorlukları yaşanabilmektedir. Yargılamaların da uzun sürmesi göz önüne alındığında yaşanan ispat zorlukları ev sahibi değil kiracı lehine olmaktadır.
Minval Hukuk & Danışmanlık Bürosu Sigorta Hukuku(Trafik ve İş Kazaları), İş Hukuku, Kamulaştırma ve İstimlak, Tazminat Hukuku, Ölüm ve Yaralamalı Trafik Kazalarından Kaynaklanan Maddi ve Manevi Tazminat Davaları, Yangın Sigortaları, Dask Sigortası, İşveren Mali Sorumluluk Sigortaları, Araç Değer Kaybı ve Araç Hasar Bedeli Davaları ile Vatandaşlık Hukuku ve Nüfus Davaları, Göç Davaları, SGK’nın karşılamadığı akıllı ilaç bedellerinin ödenmesi ve ücretsiz temin edilmesi ile ilgili davalar üzerine yoğunlaşmış ve bu alanların her birinde yüzlerce danışanın haklarını ilgili kişi ve kurumlar nezdinde çözüme kavuşturmuştur. Minval Hukuk Bürosunun Kurucu ortaklarının çeşitli site ve dergilerde yayınladığı onlarca makalenin yanında basılan “Sigorta Hukuku ve Tahkim Uygulamaları” adlı bir kitabı da bulunmaktadır.
Site içeriği ve site içerisinde paylaşılan makalelerin her hakkı Minval Hukuk & Danışmanlık Bürosuna aittir.
