Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?

Kira bedelinin tespiti davası nedir, davanın şartları nelerdir, yeni kira döneminde kira bedelinin belirlenmesi, kira tespit davasını kimler açabilir, kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme neresidir, kira artış oranında yüzde 25 sınırlaması nedir gibi sorular sıkça sorulmaktadır. Bu makalemizde kira bedelinin tespiti davasına yönelik ayrıntılı bilgiler sunulmuştur.  

Kira bedelinin tespiti davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan kira ilişkisi 5 yılı doldurduktan sonra, kira bedelinin yeniden belirlenmesinin mahkemeden talep edildiği bir çeşit tespit davasıdır.  

 

Kira ve Gayrimenkul Hukuku Davaları

Kira bedelinin tespiti davası, 6098 sayılı TBK’nın 344. Maddesinin 2. ve 3. Maddeleriyle birlikte ele alınmalıdır. İlgili kanun hükmünde: “…”Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir…”

Kira Bedelinin Tespiti Davası Şartları

TBK 344. Madde metninden de anlaşılacağı üzere: Kira bedelinin tespiti davası açabilmek için gerekli şartlar şunlardır:

  1. İlk ihtimalde kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenmesi gibi bir şart aranmaksızın, kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemi için bir kira artış oranı belirlenmediyse ve taraflar kira artış oranında anlaşmaya varamadıysa kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Hâkim tarafından belirlenecek artış oranı 12 aylık TÜFE oranını geçmemek koşuluyla belirlenecektir.
  2. İkinci ihtimal ise 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde sözleşmede kira artış oranı belirlensin ya da belirlenmesin kira bedelinin tespiti davası açılabilecektir. Hâkim yalnızca tüketici fiyat endeksi 12 aylık ortalamalarıyla bağlı değildir. Bu halde Hâkim 12 aylık TÜFE oranlarına ek olarak kiralanan taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerinin durumunu da dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirleyecektir.
  3. Kira bedelinin tespiti davası açabilmek için geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir.
  4. Kira bedelinin tespiti istemiyle dava açılabilmesi için davacının davayı açmakta hukuki yararının olması gerekmektedir.
  5. Kira tespit davasının açılabilmesi için kiracıya ihtar çekilmiş olmasına gerek yoktur.

Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi

TBK’nın 343. Maddesine göre “…Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz…”  Kanunda kiracı aleyhine kira bedelinin değiştirilebileceği öngörülmüştür fakat bu değişiklik yine kanunda öngörülen şartlar dahilinde yapılacaktır.

TBK 344. Maddesinden de anlaşılabileceği üzere, kira bedelinin yenilenen kira dönemine ilişkin olarak belirlenmesi açısından üç ihtimal dikkate alınmıştır: Tarafların arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşmanın bulunması, anlaşmanın bulunmaması ya da taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın 5 yılı aşan ya da 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin varlığı hususlarına göre kira bedelinin tespiti yapılacaktır.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davası kiracı, kiraya veren, malik tarafından hukuki yararın varlığı şartı ile açılabilir.

Kira Tespit Dava Açma Süresi Ne Kadardır?

Kira tespit davasının açılmasına ilişkin kanunda herhangi bir süre sınırlaması bulunmamaktadır, fakat dava yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce açılmış olur ise hâkim belirlediği kira bedeline yeni dönem için karar verecektir.

Yeni kira döneminden 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin ihtarda bulunulması ve akabinde yeni kira dönemi içerisinde dava açılması halinde ise hâkim yeni bedeli yeni kira dönemi için belirleyecektir. 

Bu süre zarflarında açılmayan davalar için hâkim bir sonraki kira dönemini esas alarak kira bedeli belirleyecektir.

Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira Bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa edildiği yer yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ya da davalının yerleşim yeri mahkemeleridir.

Kira Artış Oranında Yüzde 25 Sınırlaması Nedir?

GEÇİCİ MADDE 2- (Ek: 14/7/2023-7456/23 md.) Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.

15 Temmuz 2023 tarihinde yürürlüğe giren kanun hükmü uyarınca; 02.07.2023 tarihiyle, 01.07.2024 tarihleri arasında konut kira sözleşmelerine uygulanan artışlar bakımından “kira artış oranı” “yüzde 25’i” geçmeyecektir. Kira artışlarında, Tüketici Fiyat Endeksi değişim oranının uygulanması için bir önceki kiralama yılına ilişkin Tüketici Fiyat Endeksi değişim oranının, 12 aylık ortalamaya göre %25’in altında olması gerekmektedir. Kira artışının kanunda öngörülen oranı aşması halinde aşan miktar geçersiz sayılacaktır.

Kira bedelinin tespiti davası kira sözleşmesinde “kira artış oranı” belirlenmeyen sözleşmeler için ve artış oranının belirlenip belirlenmediğine bakılmaksızın süresi 5 yılı aşan kira sözleşmeleri bakımından açılmaktadır. Pratikte kira artış oranı belirlenmeyen kira sözleşmesine pek rastlanmamaktadır.  Kiraya veren ev sahiplerince 5. Yılını doldurmuş kiracılara karşı açılan kira bedelinin tespiti davalarında yüzde %25 sınır esas alınmamaktadır.

Kira Bedelinin Tespiti Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/6-974 K. 2021/1058 T. 21.9.2021

ÖZET : Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

18.11.1964 tarihli ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hak ve nesafet ilkesi gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yapılan indirim miktarı yeterli olmadığı gibi, bu miktara hükmedilme nedenlerine ilişkin gerekçeye de kararda yer verilmediği görülmektedir. Başka bir anlatımla davalının eski kiracı olması nedeniyle hâkim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmamıştır. O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; buna yönelik olarak verilecek kararda denetime elverişli gerekçe yazılmalıdır. 

Hâl böyle olunca; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.

DAVA: 1. Taraflar arasındaki “kira bedelinin tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay ( Kapatılan ) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

KARAR: I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı şirketin, müvekkiline ait olan binada 01.11.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak bulunduğunu ve aylık 12.750TL kira ödediğini, kira sözleşmesinin eki olan özel koşulların 10. maddesi gereğince müvekkilinin davalı ile görüştüğünü ancak yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamadığını, bunun üzerine Bakırköy 40. Noterliğinin 15.08.2013 tarihli ve 20125 yevmiye numaralı ihtarnamesiyle kira bedelinin aylık 27.000TL’ye çıkarılmasının bildirildiğini, davalının ihtarnameyi tebellüğ etmesine rağmen kira bedelinde artışa gideceğini beyan etmediğini ileri sürerek 12.750TL olan kira bedelinin yeni dönem için net 27.000TL olarak tespit edilmesine ve tespit edilecek yeni kira bedeli üzerinden, yeni kira dönemine ilişkin işlemiş ve işleyecek kira bedellerinin dava tarihinden itibaren işletilecek bankaların mevduata uyguladığı en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili duruşmadaki beyanında; öncelikle davanın reddini mahkeme aksi kanaatte ise hakkaniyet indirimi yapılmasını istemiştir.

Mahkeme Kararı:

6. İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 19.06.2014 tarihli ve 2013/708 E., 2014/430 K. sayılı kararı ile; davalının dava konusu taşınmazda 01.11.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı olduğu, sözleşme 5+5 yıl süreli olup 10. maddesinde kira artışlarının ilk yıl %10, sonraki 4 yıl TEFE-TÜFE oranında, sonraki 5 yıl hak ve nesafet kurallarına göre yapılacağının kararlaştırıldığı, 01.11.2013 tarihinde ikinci 5 yıllık kira döneminin başladığı, hak ve nesafete göre kira tespitinin gerektiği, mahallinde yapılan incelemede taşınmazın 6 katlı bir plaza olduğu, işyerinin konumu, alanı, vasfı, yapısal özellikleri, ekonomik şartlar, kira paralarındaki fevkalade artışlar, para değerinin azalması, dükkanın çevresinde meydana gelen sosyal ve ekonomik değişmeler nazara alınarak 01.11.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 23.750TL ( net 19.000TL ) olarak tespitinin hak ve nesafet kurallarına da uygun olacağı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüyle dava konusu taşınmazın 01.11.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin takdiren brüt 23.750TL ( net 19.000TL ) olarak tespitine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay ( Kapatılan ) 6. Hukuk Dairesinin 25.03.2015 tarihli ve 2015/2728 E., 2015/2998 K. sayılı kararı ile; “…1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2. …Sözleşmenin ilk kurulduğu tarih dikkate alındığında, tespiti istenilen dönem kira parasının hak ve nesafet kurallarına göre tespiti gerekmekte olup, bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak getireceğini bildirdikleri kiradan, mahkemece, uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti cihetine gidilmesi gerekecektir.

Ancak, hak ve nesafet ilkesi gereğince kira tespitinde bilirkişiler tarafından dava konusu mecurun boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası net 20.000TL olmakla, davalının eski kiracı olması nedeniyle hakim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken, sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak yazılı şekilde tespit kararı verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 08.09.2015 tarihli ve 2015/365 E., 2015/516 K. sayılı kararı ile; her davada kiracılık süresi, taşınmazın nitelikleri, kiraya etkileyen çevresel ve ekonomik faktörler farklı olup bunları yerinde bizzat görerek, gerekli değerlendirmeleri yaparak, hak ve nesafet oranında indirim yapma hususunda takdir hakkının yerel mahkeme hâkimine tanınmış bir yetki ve görev olduğu, eleştiri konusu yapılabilecek mahiyette fahiş fark bulunmaması hâlinde bu takdir hakkının bozma nedeni yapılmış olmasının yerinde görülmediği, bu davalarda hak ve nesafet indiriminin durum ve şartlara göre ortalama yüzde 5-10 oranlarında yapıldığı, somut olayda bilirkişilerin taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği aylık kira bedelinin net 20.000TL olduğunu tespit ettikleri ve mahkemece kiracılık süresinin 15-20 yıl gibi çok eski olmaması, taşınmazın niteliği, konumu, çevresel ve ekonomik faktörler nazara alınarak ve bu gerekçeler kararda açıkça belirtilerek bilirkişilerce tespit edilen aylık kira bedelinden mahkemece takdiren %5 oranında hak ve nesafet indirimi yapılarak aylık kiranın net 19.000TL olarak tespit edildiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Kira bedelinin tespitine ilişkin eldeki davada, bilirkişiler tarafından belirlenen kira bedeli üzerinden mahkemece yapılan hak ve nesafet indiriminin az olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. 

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır.

13. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ( 6570 Sayılı Kanun )’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.

14. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 Sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 Sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.

15. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan ( kiraya veren ) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.

16. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.

17. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.

18. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.

19. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 Sayılı Kanun’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.

20. Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit hâline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hâkim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.

21. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.01.2008 başlangıç tarihli ve 5+5 yıl süreli olup sözleşmenin 10. maddesinde 5 yıl sonunda tarafların karşılıklı anlaşması sonucu kalan diğer 5 yılın devamına karar verileceği hususu kararlaştırılmıştır. Yine sözleşmenin 10. maddesinde “Her 1 yılsonunda kira bedelleri arttırılacak olup, ilk yıl kira artış oranı %10 olacak, sonraki 4 yıl yeni dönem kira bedelleri, bir önceki kira bedelinin TÜİK’in TEFE/TÜFE endeksinin on iki aylık ortalaması oranında artırılması suretiyle belirlenecektir. Tarafların kalan 5 yılda da anlaşması üzerine kira bedeli kanunların tanıdığı sınırlar içinde hak ve nesafet kuralları çerçevesinde belirlenecektir.” hükmü bulunmaktadır. Anılan sözleşme maddesi göz önüne alındığında talep edilen dönem için hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak kira bedeli tespit edilecektir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davaya konu olan taşınmazın konumu, kullanım alanı, vasfı, yapısal özellikleri, ekonomik şartlar, kira paralarındaki fevkalade artışlar, mecur çevresindeki meydana gelen sosyal ve ekonomik değişmeler vb. sebepler dikkate alınarak, çevresindeki emsal taşınmazlardaki kira rayiçlerine göre, 01.11.2013 tarihinden itibaren boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği aylık kira bedelinin net 20.000TL olduğu tespit edilmiştir. Bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden, mahkemece uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedelden hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin net 19.000TL ( brüt 23.750TL ) olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.

22. 18.11.1964 tarihli ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hak ve nesafet ilkesi gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yapılan indirim miktarı yeterli olmadığı gibi, bu miktara hükmedilme nedenlerine ilişkin gerekçeye de kararda yer verilmediği görülmektedir. Başka bir anlatımla davalının eski kiracı olması nedeniyle hâkim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmamıştır.

23. O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; buna yönelik olarak verilecek kararda denetime elverişli gerekçe yazılmalıdır.

24. Hâl böyle olunca; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

SONUÇ : Açıklanan nedenlerle;

Davalı vekilinin temyiz itirazının kabulüyle direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 Sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.09.2021 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Yorum Bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir