Müteahhide Karşı Açılan Tazminat Davaları

Müteahhit ve arsa sahibi arasında kurulan sözleşme uygulamada müteahittlik sözleşmesi de denilen eser sözleşmesidir. Eser sözleşmesi TBK’nın 470 ile 486 maddeler arasında düzenleniştir. Kanundaki tanımıyla “yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Eser sözleşmesi herhangi bir şekle tabii değildir.

Geçerlilik koşulu aranmamaktadır. Müteahhit ile arsa sahibi arasında kurulan Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ise eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadinin bir araya geldiği karma nitelikte bir sözleşmedir.

Kira ve Gayrimenkul Hukuku Davaları

Buna göre arsa sahibinin borcu taşınmaz satış vaadinin bir unsuru olan taşınmazın mülkiyetini devir borcudur. Böylelikle sözleşmenin geçerlilik koşulları taşınmaz satış ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekli şartlarına göre belirlenecektir. “taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır.” Şekil şartlarına uyulmaması halinde sözleşme kesin hükümsüz olacaktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahibinin borcu taşınmaz mülkiyetini devir olduğundan sözleşme tapu memuru ya da noter önünde resmi şekilde yapılacaktır. Sözleşmeye konu arsa üzerinde elbirliği ya da paylı mülkiyetin varlığı halinde sözleşmenin yapılması için mülkiyet hakkı olan herkesin sözleşmeyi imzalamış olması gerekmektedir.

Müteahhit ile arsa sahibi arasında kurulan sözleşmeye göre müteahhidin eksik yahut ayıplı iş yapması halinde, arsa sahibi müteahhide karşı Sözleşmeden dönme davası, ayıbın giderilmesi davası, ücretten indirim davası ya da uğranılan zararın tazmini davası açabilir.

Müteahhide Açılacak Tazminat Davalarında Eksik ve Ayıplı İşler

Müteahhit ve iş sahibi (arsa maliki) arasında yapılan sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerin kapsamını belirlemek mümkün değilse de başlıca örnekleri şu şekilde verebiliriz;

Yapı kullanma izin belgesinin (iskanın) alınmaması,
Eserin (dairelerin) geç teslimi
Ayıplı malzeme kullanılması
Yapının ruhsata ve projeye aykırı yapılması,
Hava, su, ısı yalıtımlarının taahhüt edildiği gibi yapılmamış olması,

Gibi hallerde müteahhidin ayıplı ifadan sorumluluğu doğacaktır.

İskanın Alınmaması Nedeniyle Tazminat Davası

İskanın alınmaması nedeniyle tazminat davası, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin (müteahhit) iskân bir diğer adıyla “yapı kullanma izin belgesi” almaması nedeniyle doğan zararların tazmini amacıyla açılan davadır. Zarar kapsamı belirlenirken ise, iskanın alınmış olması halinde taşınmazın sahip olacağı değer ile, iskanın alınmaması halinde taşınmazın sahip olduğu değer arasındaki fark esas alınacaktır.

Müteahhide Karşı Açılacak Davalarda Görev ve Yetki

Eser sözleşmeleri ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmeleri özel hukuk sözleşmeleri olduğundan açılacak davalarda Adli yargı görevlidir. HMK’nın 2. Maddesine göre dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesi tarafından bakılacağı düzenlenmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde onaylı projeye aykırı yapıların düzeltilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasına yönelik bir durum söz konusu olmadığından KMK ‘da yer alan “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. “ bu sebeple sulh hukuk mahkemelerinin görevinden bahsedilemez. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin her iki tarafı da tacir olması ve dava konusu uyuşmazlığın her iki tarafın da ticari işletmesi ile ilgili olması halinde Asliye ticaret mahkemeleri görevli olacaktır. HMK’nın 6. Maddesine göre genel yetkili mahkeme davalının ikametgahının bulunduğu yer mahkemesidir. Ayrıca HMK md 10’a göre sözleşmenin ifa edileceği yani inşaatın yapıldığı yer mahkemesi de yetkilidir. Her iki taraf tacirse veya kamu tüzel kişisi ise taraflar yetki sözleşmesi yapma hakkına sahiptir.