Önalım Hakkı (Şufa Hakkı) Davası

DAVA : Taraflar arasındaki “önalım” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Üsküdar 4. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 20.7.2010 gün ve 2009/301 E., 2010/212 K. sayılı kararın incelenmesinin davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 8.2.2011 gün ve 2011/13155-1253 Sayılı ilamı ile;

( … Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacılar adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- ) Dosya kapsamına toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- )Davalı vekilinin davacıların dava hakkına dair temyiz itirazlarına gelince;

Davacılar vekili, dava dilekçesinde, müvekkillerinin 1 numaralı parselin paydaşları olduğunu, davalının ise aynı taşınmazda 27.5.2005 tarihinde toplam 207.000 TL bedelle paydaşlar A. O. ve S. Ç.’nin paylarını satın aldığını, davacıların onalım haklarını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacılar adına tescilini istemiştir. Davalı vekili, davacıların sadece kendi payları yönünden dava açabileceklerini, satışa konu payların tümü hakkında dava açma hak ve sıfatlarının bulunmadığını, davaya konu payların çok daha önceden satış vaadi senetleri ile satın alınıp tapuya şerh ettirildiğini, tapudaki resmi satış ile 2. bir bedel ödendiğini, bu durumda satış vaadi sözleşmelerindeki satış bedelinin de onalım bedeline dahil edilmesi gerektiğini. davanın süresinde açılmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen 3. bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkı alıcıya karsı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Türk Medeni Kanunu’nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Önalım davasının davalısı önalım hakkına dair taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Zira yasada bir paydaşın payının 3. şahsa satması halinde önalım hakkının varlığı kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkı kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına dair bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince; önalım hakkına konu edilen payın dair bulunduğu 1 numaralı parselde davalının 27.5.2005 tarihinde 207.000 TL bedelle taşınmazın paydaşlarından A. O. ve S. Ç.’nin toplam 385/1200 payını satın alması üzerine davacılar tarafından önalım hakkının kullanılmasına dair olarak 9.9.2005 tarihinde işbu dava açılmıştır. Ancak dosyada bulunan tedavülü tapu kayıtlarından davalının daha önce aynı taşınmazda 10.7.1987 tarihinde 45/100 pay satın aldığı görülmektedir. Davalı 10.7.1987 tarihinde yapılan pay satışı sebebiyle taşınmazda paydaş olup hakkında bu paya yönelik olarak süresinde dava açılmadığından taşınmazdaki paydaşlığı kesinleşmiştir. Daha sonra 27.5.2005 tarihinde yeniden pay satın almasına rağmen o tarihte paydaş durumunda bulunduğundan paydaşa karşı onalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Taşınmazda sonradan kat mülkiyeti tesis edilmiş olması da davalının önceden taşınmazda paydaş olduğu olgusunu etkilemez. Bu sebeple mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir… ),

Gerekçesiyle hükmün yukarda ( 2 ) numaralı bentte yazılı sebeplerle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

H.G.K.nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği düşünüldü:

KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, H.G.K.’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu sebeple direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 Sayılı Kanunun 30. maddesiyle 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 Sayılı H.U.M.K.’nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istenmesi halinde temyiz peşin harcın yatırana iadesine, aynı Kanun’un 440.maddesi uyarınca hükmün tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.10.2012 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY :

Davacılar vekili, davaya konu 934 ada 1 parsel sayılı taşınmazın bidayette üst miras bırakan babaanneleri İ. C.’ye ait olduğunu, İ. C.’nin sağlığında davalı H. ile bu taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat yapmak üzere sözleşme yaptıklarını, bu sözleşme gereğince, dava konusu taşınmazın 45/100 payını inşa edilecek binada yükleniciye özgülenmek üzere tapuda satış şeklinde temlik edildiğini, arta kalan 55/100 payın ise üst murisin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine özgülenecek dairelere aktarılmak üzere uhdesinde bırakıldığını, yüklenicinin davaya konu ana parsel üzerine A ve B Bloklardan ibaret inşaatları tamamladığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarına isabet eden Dairelere tapudaki payların özgülendiğini, kök muris İ. C.’nin 18.10.1992 tarihinde ölümü ile Üsküdar 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 18.3.2004 gün 2003/747 Esas, 2004/166 Karar sayılı kararı ile iştirak halindeki mülkiyetin paylı mülkiyete çevrildiğini, bilahare Üsküdar 3. Sulh Hukuk Mahkemesine yüklenicinin açmış olduğu kat mülkiyetine çevrilmesine dair davanın 24.11.2005 gün, 2000/678 Esas ve 2005/1148 Karar sayılı karar ile kabul edilerek kat mülkiyeti kurulduğunu, kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlere özgülenen kök murisin mirasçılarından A. O. ile S. Ç.’nin paylarının 27.5.2005 tarihinde yükleniciye tapu memuru huzurunda satmaları sebebiyle önalım ( şufa ) davasını açarak yasadan kaynaklanan haklarını kullandıklarını açıklayarak davalı adına diğer mirasçıların kat mülkiyetine esas bağımsız bölümlere isabet eden paylarını satmaları sebebiyle iptal ve tescil talep etmişlerdir.

Davalı vekili, davacıların kök miras bırakanları İ. C. ile vekil edeninin 934 ada 1 numaralı parsel kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle bina yapmaları için anlaştıklarını, davacıların kök murisinin 45/100 payı tapuda satış şeklinde vekil edenine aktardığını, 55/100 payın davacıların kök murisi üzerinde kaldığını, ana taşınmaz üzerine binaların inşa edildiğini, vekil edeninin ana taşınmazda paydaş olması sebebiyle şufa davasının dinlenemeyeceğini ve zamanaşımı söz konusu olduğunu açıklayarak davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davaya konu ana taşınmaz üzerine davacıların kök miras bırakanı İ. C. ile davalı arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince A ve B Blok halinde inşaatların yapıldığı, sözleşme gereğince bağımsız bölümlerin ilgililerine özgülendiği, davacıların kök murisinin ve ara miras bırakanın ölümü sebebiyle elbirliği mülkiyet hükümlerine tabi olan paylarının mahkeme kararıyla paylı mülkiyete çevrildiği, davalının bağımsız bölüm paydaşlarından pay satın aldığı, böylece davacıların şufa hakkını kullanmalarında hukuka aykırı bir yön olmadığından davanın kabulüne, yukarda sözü edilen resmi sözleşme ile davalıya geçen payların iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Hüküm, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 8.2.2011 gün ve 2011/13155-1253 Esas ve Karar sayılı ilamıyla özetle; “..uyuşmazlık ön alım hakkına konu edilen payın iptali ile davacılar adına tesciline ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş ise de, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen 3. bir kişiye satması halinde diğer paydaşa bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Ön alım hakkı alıcıya karşı dava açmak suretiyle kullanılır. T.M.K.nun 733/3. maddesi uyarınca satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Ön alım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halükarda iki yıl geçmekle düşer. Ön alım davasının davalısı ön alım hakkına dair taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise, bu paydaş hakkında ön alım hakkı kullanılamaz. Zira, yasada bir paydaşın payının 3. şahsa satması halinde ön alım hakkının varlığı kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaş aleyhine ön alım hakkı kullanması söz konusu olmaz. Gerekçelerinden sonra somut olayda; ön alım hakkına konu payın 1 numaralı parselde davalının 27.5.2005 tarihinde paydaşlardan A. O. ve S. Ç.’nin 385/1200 payını satın alması üzerine, davacılar tarafından iş bu dava 9.9.2005 tarihinde açılmıştır. Dosyadaki tapu kaydının tedavüllerine göre, davalı daha önce aynı taşınmazda 10.7.1982 tarihinde 45/100 payı satın aldığı görülmüştür. Davalının bu pay sebebiyle taşınmazdaki paydaşlığı kesinleşmiştir. Daha sonra 27.5.2005 tarihinde yeniden pay satın almasına rağmen o tarihte paydaş durumunda bulunduğundan paydaşa karşı ön alım hakkının kullanılması mümkün değildir. Taşınmazda sonradan kat mülkiyeti tesis edilmiş olması da, davalının önceden taşınmazda paydaş olduğu olgusunu etkilemez..” gerekçeleriyle bozma kararı verilmiştir.

Mahalli mahkeme önceki kararında ısrar etmiştir.

Hemen belirtmek gerekir ki; gündemin 98. sayfasındaki mirasçılık belgesine göre, davacıların kök miras bırakanı ( babaanneleri ) İ. C. 18.10.1992 tarihinde ölmüştür. Mirasçısı olarak A. O., P. G. K. ve A. O. kalmıştır. Bunlardan davacıların miras bırakanı A. O. ise; 3.12.2003 tarihinde ölmüş, mirasçısı olarak davacılar G. O., C. O. ile dava dışı İ. O. ve G. O. kalmıştır. Tapu kaydı getirilmiştir. 934 ada 1 numaralı parsel 993 m2 bahçeli apartman niteliğinde olup, yönetim planı 15.1.2007 tarihinde kabul edilmiştir. Kat mülkiyeti kurulmuştur.

Her şeyden önce, davalı H. Ö. 10.7.1987 tarihinde 3523 yevmiye numaralı satış ile ana parsel üzerinde 45/100 pay edinmiştir. Arta kalan 55/100 pay davacıların kök miras bırakanı İ. C. uhdesindedir.

Davalı ( kat mülkiyetine çevirme kararında davacı olan ) karardan anlaşıldığı üzere; davacıların kök miras bırakanı İ. C. ile H. Ö. arasında 1987 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, bu sözleşme gereğince yüklenici H. taşınmaz üzerine inşaatları tamamlamış, ancak tapu maliki İ. C.’nin 1992 yılında ölmesi ve oğlu A. O.’nun da 2003 yılında ölmesi sebebiyle elbirliği mülkiyeti mahkeme kararıyla 2004 yılında açılan dava ile 2005 yılında paylı mülkiyete çevrilmiştir. Bir başka anlatımla, kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri gereğince; yükleniciye payına isabet eden katlardaki daireler ile arsa malikine isabet eden paya karşılık özgülenen dairelerin kat mülkiyetine çevrilmesi yüklenicinin açmış olduğu dava sonunda gerçekleşmiştir.

Bu durumda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin öğretide ve uygulamadaki bilgi ve belgeler ile Yargıtay 14 ve 15. Hukuk Dairelerinin konuyla ilgili yerleşmiş içtihatları uyarınca asıl amaç: arsa sahibinin kendisine ait tapudaki bir kısım payını, yapılacak inşaattaki şahsına yada belirleyeceği kişilere verilecek bağımsız bölümler dışındakilerin inşaatı yapacak yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümlere hasren başlangıçta tapuda bir miktar hissesini kayden genelde satış biçiminde yükleniciye vermekte, yüklenici bunun için herhangi bir bedel ödememekte, ancak bu sözleşme gereğince bina inşa etmekle yükümlüdür. Dolayısıyla bu tür sözleşme ile taşınmazın zemininde müteahhidin paydaş kılınması kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince oluşturulacak ve özgülenen dairelerde kendisine isabet edecek bağımsız bölümlere hasren olmaktadır. Yüklenicinin arsada başlangıçta bu sebeplerle paydaş kılınması sonradan yapılacak binanın bağımsız bölümlerinden özellikle arsa sahiplerine özgülenen yerlerdeki bir kısım payların satış veya satış vaadiyle sonradan bir kısım paydaşlar tarafından yükleniciye satılması ön alım davası hakkını ortadan kaldırmamalıdır. Bir an için aksi düşünüldüğünde: bu tür bir sözleşme ile zeminde ( arsada ) paydaş kılınan yüklenici daha sonra arsa sahiplerine özgülenen ve arsa sahiplerinin süreç içerisinde ölmesi sebebiyle mirasçılarına intikal eden ve mirasçılarının paylı mülkiyete geçtikten sonra herhangi bir mirasçının kendi payını herhangi bir sebeple yükleniciye temlik etmesi durumunda o binanın tamamını veya gözde dairelerini ele geçirmeyi amaçlayan kişilerce kötüye kullanılması mümkündür. Bu durumda kat mülkiyeti hukuku hükümleri tamamıyla bertaraf edilecektir. Geniş bir uygulama alanı ortaya çıkacaktır. Sonuçta hukuka aykırı bir durum ortaya konulacaktır. Somut olayda yüklenici bizzat kendisinin açtığı davayla kat mülkiyeti kurdurmuştur. Tüm bu sebeplerle Özel Dairenin bozma kararının ve buna uygun olan sayın çoğunluk tarafından kabul edilmiş H.G.K. Kararının somut olaya, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine ve bu amaçla tapuda yapılan arsa devrine dair sözleşmelerin Dairenin yorumladığı şekilde yorumlanmasının doğru olmadığı kanaatindeyim.

Netice olarak; mahalli mahkemenin direnme kararı somut olaya, kat karşılığı inşaat sözleşmesine, bu amaçla kılınan paydaşlığın ön alım hakkını kullanmasına engel teşkil etmeyeceğine aynen katılıyorum. Mahalli mahkeme kararının doğru olduğu kanaatindeyim.

KARŞI OY :

Dava, onalım hakkı sebebiyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı H. Ö., 27.5.2005 tarihinde Kandilli Mahallesi 175 Pafta, 934 Ada, 1 parsel sayılı bahçeli apartman niteliğindeki taşınmazda 220/1200 payı A. O.’dan 118.000,00 TL bedelle, 165/1200 payı ise S. Ç.’den 89.000,00 TL bedelle satın almış, daha önceden kendisine ait olan 45/100 pay ile tevhit edilerek davalı payı 540/1200’e ulaşmıştır. Davalıya satışı yapılan paylar 993 m2 arsa üzerinde bulunan B Blok tek katlı yığma bina ile A Blok ( zemin+3 normal katlı ) 2. kattaki 3 numaralı ve 3. kattaki 4 numaralı daireleri kapsamaktadır.

Taşınmazın tamamı için davacıların kök miras bırakanı İ. C.i ile davalı H. Ö. arasında 15.8.1985 tarihli asıl ve 7.1.1987 tarihli ek Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri akdedilmiş, bu sözleşmelerle iki Blok halinde yapılacak inşaattan A Blok zemin kat 1 numaralı ve A Blok 1. kat 2 numaralı bağımsız bölümlerin yükleniciye, bunun dışında kalan B Bloğun tamamı ile A Blok 2. kat 3 numaralı ve A Blok 3. kat 4 numaralı bağımsız bölümlerin ise arsa sahibi sıfatıyla davacılar murisi İ. C.’ye verileceği kararlaştırılmıştır. Taşınmazdaki 45/100 pay Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince ve arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan ediminin ifası amacıyla 10.7.1987 tarihinde yüklenici H. Ö.’ye devredilmiştir. Devredilen 45/100 hisse davaya konu olmayan A Blok, zemin kat 1 numaralı ve A Blok 1. kat 2 numaralı bağımsız bölümlere ilişkindir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi tarafların sözleşmedeki edimlerini ifa etmeleri ile son bulmuştur. H. Ö.’nün davaya konu yapılan A Blok 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümler ile B Blok zemin kat 1 numaralı bağımsız bölümde satıştan önce ( 27.5.2005 tarihinden ) hiçbir hissedarlığı bulunmamaktadır.

Önalım davasının açıldığı sırada tüm taşınmazın paylaşımı konusunda taraflar arasında bir ihtilaf bulunmamaktadır. Taraflar arasında bağımsız bölümler Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereği eylemli olarak paylaşılmıştır. Davalı davaya konu bağımsız bölümlerdeki hissedarlığını mirasçılardan satın aldığı hisselerle kazanmıştır.

Üsküdar 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2003/747 E, 2004/166 K. sayılı ve 18.3.2004 tarihli kararı ile miras bırakan İ. C.’nin 934 ada 1 parseldeki iştirak halindeki mülkiyeti çözülerek müşterek mülkiyete çevrilmiştir. Üsküdar 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2000/678 E, 2005/1148 K sayılı 24.11.2005 tarihli karan ile tapu kaydının kat mülkiyetine çevrilmesine karar verilmiş olması, bağımsız bölümlerin eylemli paylaşımının inşaatın tamamlanmasını müteakip yapılmış olması sebebiyle iş bu dava yönünden sonuca etkili değildir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen şûfa ( onalım ) hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payın kısmen veya tamamen 3. bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir hak olduğundan davaya konu A Blok 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümler ile B Blok 1 numaralı bağımsız bölümde davalının paydaş olması sebebiyle davacıların önalım davası açma hakları bulunmaktadır. Şûfa ( önalım ) davasının diğer yasal koşulları da gerçekleştiğinden yerel mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur. Yüksek Özel Dairece 10.7.1987 tarihinde davalıya devredilen 45/100 payın Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden doğan edimin ifası amacına yönelik olduğu gözden kaçırılarak ve bu pay devri bedeli karşılığı satış gibi değerlendirilerek paydaşa karşı önalım hakkının kullanılmayacağı gerekçesi ile bozma kararı verilmesi doğru olmamıştır. Yerel mahkemenin direnme kararının onanması gerektiği görüşü ile Yüksek H.G.K.’nun çoğunluğunun aksi yöndeki kararına katılmıyoruz.