Gayrimenkul hukuku diğer bir adıyla emlak hukuku, taşınmaz malların (gayrimenkul) mülkiyeti, kullanımı, devri, kiralanması ve diğer hukuki konuları düzenleyen bir hukuk dalıdır. Bu hukuk dalının ana temaları mülkiyet hakkı, mülkiyet devri, kira hukuku, ipotek ve rehin, tapu ve kadastro, işgal, emanet ve ortaklık, kamu yararı ve planlamadır.
Gayrimenkul avukatı da eşya hukukunda uzmanlaşmış bir avukat olup bu taşınmaz mülk işlemlerinin yasal sürecini yürütmede görev alır ve mülk sahiplerine, alıcı ve satıcılara hukuki rehberlik sunar.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Davasında Avukat Tutmak Zorunlu mu?
Hukukumuzda güncel yasal düzenlemelere göre ceza hukukunda avukatla temsil zorunluluğu öngörülen davalar istisna olmak üzere diğer davalarda avukat tutma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu gayrimenkul (taşınmaz) davaları için de geçerlidir. Dolayısıyla uyuşmazlığın tarafları davayı bizzat açarak süreci takip edebilirler. Ancak gayrimenkul hukuku, içinde borçlar hukuku, ticaret hukuku, idare hukuku, aile hukuku gibi birçok hukuk dalını barındırır. Bu nedenle teknik boyutu çok ağır olup uzman kişiyle yürütülmesi gereken davalardandır. Uzman yardımı olmaksızın dava süresince usul yönünden dahi hata yapılması ve hak kayıplarına uğranması kuvvetle muhtemeldir. Önemle vurgulamak gerekir ki bu davaların sonuçlanması çok uzun yıllar sürebilmekte olduğu için ilgili kişilerin yazılı yürütülen yargılamayı dikkatle takip etmesi gerekir.
Taşınmaz Davaları Nelerdir?
Örnek olarak başlıca taşınmaz davaları:
- El Atmanın Önlenmesi (Men-i Müdahale) Davası
- İzale-i Şüyu Davası (Ortaklığın Giderilmesi Davası)
- Taşınmazın Tahliyesi Davası
- Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davası
- Tapu İptal ve Tescil Davası
- Ön Alım (Şufa) Davası
- Ecrimisil (Haksız İşgal) Tahliye Davası
Tapu İptali ve Tescili Davaları ve Gayrimenkul Avukatı
Tapu iptali ve tescil davası, gerçek hak sahibinden farklı bir kişinin tapuda kayıtlı taşınmazın mülkiyetinin sahibi olduğuna yönelik gerçek hak durumuna aykırı iddiaları neticesinde açılan ve tapu kaydının gerçek hak sahibine tescilini amaçlayan bir dava türüdür. Bu davada dikkat edilmesi gereken husus avukatların vekalet görevini kötüye kullanmasıdır. Bu konuda kendisine vekalet verilen kişi, işlemlerini vekil veren kişinin iradesine uygun olarak gerçekleştirmelidir. Vekil olanlar vekalet verenin zararına hareket etmemelidir aksi halde verdikleri zarardan sorumlulukları doğacaktır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Gayrimenkul Avukatının İşlevi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen bir taahhüt sözleşmesine benzemektedir ve amacı ileri bir zamanda taşınmazın ilgiliye devrini sağlamaktır. Bu sözleşme ile vaad eden ve vaad alan taraflar, zamanı geldiğinde resmi memur önünde ilgili işlemi gerçekleştirme borcu altına girerler. Ayrıca bu sözleşme şekli kurallara bağlı olup noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılıp imzalanmalıdır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, uygulamada en çok kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, müteahhide arsasından belirli bir payı devretmesine karşılık arsanın üzerinde bağımsız bölümler inşa edilmesini talep etmektedir. Başka bir deyişle arsa sahibi, arsasına uygun bir yapı yapıldığı takdirde müteahhide o yapıdan bir pay verme veya bir payını satma vaadinde bulunmaktadır.
Burada hem inşaat hem de sözleşme süreci uzun ve zorlu olduğu için gayrimenkul alanında uzmanlaşmış avukatlardan hukuki destek alınmasında fayda vardır. Aksi halde inşaat şirketleri ile müteahhitler ve arsa sahiplerinin uyuşmazlığa düşmesi söz konusu olabilecektir. (Nitekim bkz: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 23.5.2023 Tarihli, E. 2022/1166 K. 2023/1982 Sayılı Kararı)
Gayrimenkul Avukatının Baktığı Davalar ve Kapsamları
Gayrimenkul avukatlarının baktığı davalar ve kapsamları doğan uyuşmazlıklara göre değişiklik arz eder ve gayrimenkul hukuku, dava çeşitliliğinin fazla olduğu bir alandır. Ancak bu alan genellikle tapuya kayıtlı gayrimenkuller, kat mülkiyetine tabi olan bağımsız bölümler ve arsalara yönelik uyuşmazlıkları kapsamaktadır. Dolayısıyla gayrimenkul avukatı da bu alandaki davaları yürütmekte ve sözleşmelere yön vermektedir.
Gayrimenkul hukukunda, en çok dayanılan hak mülkiyet hakkı olmakla birlikte diğer ayni ve şahsi hakların (irtifak hakkı, intifa hakkı, ipotek hakkı, taşınmaz yükü) ihlalinden veya kullanımından doğan uyuşmazlıklar da gayrimenkul avukatının baktığı davalara örnektir.
Site içeriği ve site içerisinde paylaşılan makalelerin her hakkı Minval Hukuk & Danışmanlık Bürosuna aittir.
