Oturma (Sükna) hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 823. maddesinde tanımlanmıştır. Buna göre; Madde 823- Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır. Oturma hakkı, intifa hakkının türlerinden biridir. Sınırlı bir ayni haktır. Bu sebeple sükna hakkı sahibi, bu haktan yalnızca binanın tamamında ya da bir kısmında oturarak yararlanabilir. Oturma hakkı, intifa hakkından farklı olarak bu hakkın kullanılması için bile olsa bir başkasına bırakılamaz. Bu nedenle hak sahibi, binanın kullanmadığı kısımlarını kiraya veremez. Yine aynı şekilde sükna hakkı kişiye sadece oturma yetkisi verdiğinden bir binanın işyeri olarak kullanılması mümkün değildir. Fakat hak sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmediği sürece ailesi ve ev halkıyla birlikte oturabilir.(TMK md.824/2)
Oturma Hakkının Kurulması
Oturma (Sükna) hakkı, üç farklı şekilde kurulabilir:
- Tek taraflı hukuki işlemle kurulabilir.
- Sözleşmeyle kurulabilir.
- Mahkeme kararı ile kurulabilir.
Oturma Hakkının Kapsamı ve Özellikleri
Oturma hakkının kapsamı, Türk Medeni Kanunu’nun 824. maddesinde açıklanmıştır. Buna göre;
Madde 824- Oturma hakkının kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir.
Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir.
Binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimse, ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanabilir.
- Oturma hakkı mutlak bir haktır ve herkese karşı ileri sürülebilir.
- Oturma hakkı devredilemez ya da başkasından devralınamaz.
- Oturma hakkı sahibi de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar (TBK m.69).
- Mirasbırakan oturma hakkını miras bırakamayacağı gibi bu hak yasal mirasçılara da geçmez. Ancak sözleşme ya da vasiyetname yoluyla oturma hakkı tesis edilebilir.
- Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir. Oturma hakkı sahibi bina veya onun bir bölümünü malik ile birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri malike ait olur. (TMK md.825)
- Oturma hakkıyla binanın tamamından yararlanılabileceği gibi yalnızca bir bölümünden de yararlanılabilir.
- Oturma hakkı yalnızca taşınmazlar üzerinde, konut olarak kullanma amacıyla kurulabilir.
- Oturma hakkı, kişiye sıkı sıkıya bağlı ve kişisel ihtiyaçları karşılamaya yönelik bir hak olduğu için sadece gerçek kişiler yararına kurulabilir.
- Oturma hakkı, yalnızca oturmaya elverişli gayrimenkuller üzerinde kurulabilir.
Oturma Hakkı Türleri Nelerdir?
Oturma hakkının üç türü vardır;
- Bağımsız Oturma Hakkı : Bağımsız oturma hakkında, oturma hakkı sahibi bu hakkını malikten bağımsız bir şekilde kullanır. Bu hakta malikin taşınmazı kullanım hakkı söz konusu değildir.
- Müşterek Oturma Hakkı : Müşterek oturma hakkında ise oturma hakkı sahibi bu hakkını malikle veya herhangi bir 3. kişi ile birlikte kullanır. Taraflar arasında birlikte zilyetlik bulunmaktadır.
- Karışık Oturma Hakkı : Karışık oturma hakkında, oturma hakkı sahibi gayrimenkulün bir kısmında bağımsız oturma hakkı sahibiyken diğer kısmında malik ya da 3. bir kişiyle birlikte müşterek oturma hakkına sahiptir.
Oturma (Sükna) Hakkının Sona Ermesi
Türk Medeni Kanunu’nda oturma hakkının sona ermesiyle ilgili bir düzenleme yoktur. Bu sebeple TMK 823/3’teki, “Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.” hükmü dolayısıyla intifa hakkına uygulanan sona erme sebepleri oturma hakkında da uygulanır. Bu sebeple;
- Oturma hakkının süresinin dolması
- Oturma hakkının bulunduğu taşınmazın kamulaştırılması
- Üzerinde oturma hakkı bulunan taşınmazın cebri icra yoluyla satılması
- Oturma hakkı sahibinin intifa hakkını terkin etmesi
- Oturma hakkı sahibinin ölmesi
- Oturma hakkının konusu olan şeyin yok olması
- Mahkeme kararı bulunması
gibi durumlarda oturma (sükna) hakkı sona erer.
Oturma Hakkı (Sükna) Yargıtay Kararları
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi T. 19.12.2022, E. 2022/4242, K. 2022/10524
ÖZET : Dava, muvazaa nedeniyle satış işleminin iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalının dava konusu taşınmazı davacının oturma hakkının kullanılmasına engel olmak maksadı ile muvazaalı olarak taraflar arasında anlaşmalı boşanma protokolü olduğunu, kadının oturma hakkının bulunduğunu bilebilecek konumda olan eniştesi olan diğer davalıya devrettiği görülmüş olup taşınmazın bedeli, devirler arasında geçen süre de dikkate alındığında bu hali ile satışın muvazaalı olarak ve kadının sükna hakkını ortadan kaldırmak maksadı ile yapıldığı anlaşılmaktadır. Anlaşmalı boşanma protokolünde kadının evden kusursuz olarak çıkmak zorunda kalması durumunda buna denk kirasının karşılanacağı kararlaştırılmış ise de bu koşulun taşınmazın iradesi dışında malikinin elinden çıkması durumunda oluşacağından, iradesi ile ve ayrıca muvazaalı yapılan satışın bu kapsamda değerlendirilmesi kabul edilemez. Hal böyle iken muvazaa nedeniyle tapu kaydının iptali ile davalı adına tesciline, davacı lehine evleninceye kadar geçerli olmak kaydıyla, oturma hakkı tesis edilmesine karar verilmesi gerekir iken davacının taleplerinin ayrı ayrı reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
DAVA : Taraflar arasındaki davanın yapılan muhakemesi sonunda Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesince verilen, yukarıda tarihi ve numarası gösterilen hüküm davacı tarafından temyiz edilmekle, evrak okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ve davalı … ‘in İstanbul Anadolu 15. Aile Mahkemesinde 22/11/2018 tarih, 2018/378 Esas, 2018/988 Karar sayılı kararıyla anlaşmalı şekilde boşandıklarını, boşanma protokolü ve mahkeme kararına göre davacının adına olan tapuları davalı …’e devretmeyi kabul ettiğini, davalıya devir edilecek taşınmazlardan Ümraniye İlçesi, … Mahallesi, 1771 Ada, 20 parselde kayıtlı 1 numaralı taşınmazda davacı …’e evlenmediği sürece oturma ( sükna ) hakkı tanındığını, boşanmadan itibaren davalı, müşterek çocuklar ve müvekkilinin burada oturduklarını, 2020 Haziran başında ihtarname gönderdiğini, müvekkilinin ihtarname üzerine Ümraniye Tapu Sicil Müdürlüğüne sükna hakkının tescili için gittiğinde taşınmazın mahkeme kararına göre davalı …’e devrinden hemen sonra 15/01/2019 tarihinde eniştesi …’ya satıldığını öğrendiğini, davalının ablasının eşi olan bu kişinin emekli inşaat işçisi olduğunu, konutu alacak mali gücü bulunmadığını, mal kaçırma kastıyla yapılan işlemin amacını Faik’in bilmemesinin mümkün olmadığını, taşınmazın satış işleminin muvazaa nedeniyle ( sükna hakkını elinden almak maksatlı yapıldığından ) iptali ile davalı … adına tesciline, müvekkilinin oturma hakkının tapuya tesciline, iptale gerek görülmediği takdirde sadece müvekkilinin oturma hakkının tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı … vekili cevap dilekçesinde özetle; mahkeme kararı sonrası taşınmazı devralan müvekkilinin kira ödemeden davacının oturma hakkını kabul ettiğini, daireyi satması durumunda bu taşınmaza denk bir … kira bedelini ödeyeceğini, müvekkili taşınmazı sattıktan sonra kira ödemeyi ve davacıyı mağdur etmeyeceğini bildirdiği halde davacının bu davayı açtığını, müvekkilinin halen taşınmazına denk bir … kira bedelini ödemeye hazır olduğunu, satışın … olduğunu, öncelikle protokolden kaynaklanmayan muvazaa nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası olan davada Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevli mahkeme olduğunu, esas bakımdan da davacının dava açmakta hukuki yararı bulunmadığını, davanın öncelikle görev yönünden reddini, aksi halde davanın esastan reddine karar verilmesini istemiştir.
İlk derece mahkemesince “… mahkeme kararıyla onaylanan protokole konu sükna hakkı sahibi davacının açık rızası alınmadan yapılan devir işleminin davacının sükna hakkının kullanılmasına engel olacağı, davalının bedel karşılığında devir yapıldığını ispatlayamadığı, taşınmazın devri için makul bir sebep bulunmadığı, devir bedeli ile devir tarihindeki rayiç bedel ve devralanın mali ve ekonomik durumu arasında aşırı oransızlık bulunduğu, davalının asıl iradesinin mal kaçırmak olduğu, devralan kişinin davalının eniştesi olup muvazaalı işlemle taşınmaza sahip olduğunu bildiği, bilmesi gerektiği, iyi niyetli kabul edilemeyeceği, görünüşteki satış işleminin tarafların … iradelerine uymadığı, muvazaa koşullarının oluştuğu…” gerekçesiyle davanın kabulüne, taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı … adına tesciline, davacının sükna hakkının tapu siciline tesciline karar verilmiştir. Davalı … tarafından istinaf yoluna başvurulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince anlaşmalı boşanma protokolünde taşınmazın satılamayacağı yönünde bir hüküm bulunmadığı gibi, davacı kadının kusursuz olarak yani evlilik dışında bir sebeple çıkmak zorunda kalması halinde bu eve muadil bir … kira bedelini erkeğin karşılaması hüküm altına alındığı, bu durumda kadının kira bedeli talebi dışında tapu iptali tescil talep etme hakkının bulunduğunun kabul edilemeyeceği, davacı tapu iptali ve tescili mümkün olmadığı takdirde sükna hakkının tescilini talep etmiş ise de, davanın kaynağı olan boşanma protokolünün tarafı olmayan üçüncü kişi adına kayıtlı taşınmaza ilişkin bu talebin kabulü mümkün olmadığı gerekçesi ile davalının istinaf talebinin kabulüne, İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılarak davacının taleplerinin ayrı ayrı reddine karar verilmiştir. Hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Tarafların İstanbul Anadolu 15. Aile Mahkemesinde 22/11/2018 tarih, 2018/378 Esas, 2018/988 Karar sayılı kararıyla anlaşmalı şekilde boşandıklarını, 27/12/2018 tarihinde kararın kesinleştiği, kararda tarafların TMK 166/3. maddesi gereğince boşanmalarına, taraflar arasında düzenlenen 22/11/2018 havale tarihli protokolün onaylanmasına ve kararın eki sayılmasına, müşterek çocukların velayetlerinin anneye verilmesine, davacı … adına kayıtlı Kadıköy Merdivenköy mahallesi 1021 ada 133 parsel 3. kat 6 numaralı bağımsız bölümdeki taşınmaz ile Ümraniye … mahallesi 1771 ada 20 parsel 1 numaralı bağımsız bölümdeki taşınmazların davalı … adına tapuda devir ve tescil edilmesine, aile konutu olan Ümraniye … mahallesi 1771 ada 20 parsel 1 numaralı bağımsız bölümdeki taşınmazda davacı …’in evlenmediği sürece oturmasına izin verilmesine, aksi halde kusursuz olarak çıkmak zorunda kaldığı taktirde buna denk … kirasının davalı … tarafından karşılanmasına karar verildiği, bunun üzerine davacı tarafından 31.12.2018 de davalı … adına kadına oturma hakkı tescil edilmeksizin devir yapıldığı, davalı … tarafından ise taşınmazın 15.01.2019 tarihinde davalı …’ya devredildiği anlaşılmaktadır.
Oturma ( sükna ) hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 823-825. maddelerinde düzenlenmiştir. Oturma hakkı, bir binanın tamamında veya bir bölümünde, bir kişiye oturma hakkı veren, konut olarak ondan yararlanma hakkı veren bir irtifak hakkıdır. Oturma hakkı, sahibine sadece orayı, konut ihtiyacını gidermek için kullanma yetkisi verir ve sahibine, kişisel ihtiyacını karşılaması için bir binada oturabilme imkanı tanıdığı için bu hakkın kullanımının bir başkasına devrine imkan vermemektedir. Ayni bir haktır ve dolayısıyla herkese karşı ileri sürülebilmektedir. Kanunda aksine bir düzenleme bulunmadıkça intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.
Türk Medeni Kanunu’nun 794. maddesi hükmüne göre; intifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Sadece taşınmazlar üzerinde kurulabilen oturma hakkı aynı Yasanın 795. maddesi gereğince de tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınır ve taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine bir düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır. Kanuni intifa hakları hariç, intifa hakkı tesisi daima bir sözleşmeye dayanır. Başka bir ifade ile, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında ( TMK. m. 705 ) olduğu gibi, intifa hakkının kazanılması için tapuya tescil zorunludur. Tescil, bunu amaçlayan resmi şekilde düzenlenmiş bir sözleşmenin varlığını gerektirir. Resmi şekil, intifa sözleşmesinin geçerlilik ( sıhhat ) koşuludur. Taraflar bu sözleşmeyle, hakkın konusu olan şeydeki yararlanmanın nasıl sürdürüleceğini de kararlaştırabilirler. Olayda, taraflar arasında, sükna hakkı tesisine ilişkin tapu memurunca resmi şekilde yapılmış bir sözleşme bulunmamaktadır. Sözleşmeye, boşanma protokolü içinde yer verilmiş, protokol hakim tarafından onaylanmıştır. Boşanma protokolünde yer … bu anlaşmanın davacı lehine davalıya ait taşınmaz üzerinde bir oturma hakkı tesisini amaçlayıp amaçlamadığı, başka bir ifade ile taşınmazla ilgili anlaşmanın, intifa hakkı tesisine ilişkin bir sözleşme niteliğinde bulunup bulunmadığı, tarafların sözleşmede kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, … ve ortak iradeleri esas alınarak belirlenmelidir ( TBK. m. 19 /1 ). Davacı, davalıya devredilecek dava konusu taşınmazı kira ödemeksizin ve üçüncü kişilere kiraya verilmeksizin kullanması karşılığı, davalıdan herhangi bir nafaka ve tazminat talebinde bulunmamıştır. Bu bakımdan boşanma protokolünde yer … taşınmazla ilgili kaydın, davacı lehine oturma hakkı tesisini amaçladığı kabul edilmelidir. Ne var ki oturma hakkı tesisine ilişkin sözleşmenin, resmi şekilde yapılmış olması da geçerlilik şartıdır. Bu noktada çözümü gereken sorun, “hakimin tasdikinin” oturma hakkı tesisine ilişkin sözleşmeye geçerlilik kazandırıp kazandırmayacağıdır. Başka bir ifade ile hakimin tasdikinin “resmi şekil” yerine geçip geçmeyeceğidir. Bir akdin geçerliliğinin resmi şekle tabi tutulmasının sebebi, sözleşmenin tarafları bakımından ağır yükümlülükler taşıyor olmasıdır. Başka bir ifade ile, yasa koyucu taraflar bakımından ağır yükümlülükler getiren, zayıf olan taraf için ekonomik yıkım oluşturabilen, gelişigüzel kararlar verilmemesini gerektiren sözleşmelerin geçerliliği için “resmi şekil” öngörmekle, irade beyanında bulunanların daha dikkatli davranmalarını istemiş demektir. Akdin geçerliliğinin resmi şekle bağlı tutulmasının sebebi bu olunca, boşanma davasında, tarafların boşanma anlaşmasına koydukları “davalıya ait taşınmazdan yararlanmaya” ilişkin sözleşmenin hakim tarafından tasdik edilip ( TMK. m. 184 /5 ) karara bağlanmasıyla, akdin sıhhati için şart olan “resmi şekil” … tahakkuk etmiş sayılmalıdır. O halde, boşanma anlaşmasında yer …, “davalıya ait taşınmazı davacının oturmasına” ilişkin sözleşme, taahhüdü işlem olarak geçerlidir ve davalı bu borcunu ifa etmediği takdirde, davacı, mahkemeden ifayı isteyebilir.
Yapılan yargılama ve toplanan delillerden; davalı …’in dava konusu taşınmazı davacının oturma hakkının kullanılmasına engel olmak maksadı ile muvazaalı olarak taraflar arasında anlaşmalı boşanma protokolü olduğunu, kadının oturma hakkının bulunduğunu bilebilecek konumda olan eniştesi olan diğer davalı …’e on beş … sonra devir ettiği görülmüş olup taşınmazın … bedeli, devirler arasında geçen süre de dikkate alındığında bu hali ile satışın muvazaalı olarak ve kadının sükna hakkını ortadan kaldırmak maksadı ile yapıldığı anlaşılmaktadır. Anlaşmalı boşanma protokolünde kadının evden kusursuz olarak çıkmak zorunda kalması durumunda buna denk … kirasının … tarafından karşılanacağı kararlaştırılmış ise de bu koşulun taşınmazın iradesi dışında malikinin elinden çıkması durumunda oluşacağından, iradesi ile ve ayrıca muvazaalı yapılan satışın bu kapsamda değerlendirilmesi kabul edilemez. Hal böyle iken İlk Derece Mahkemesi’nin de kabulünde olduğu üzere muvazaa nedeniyle tapu kaydının iptali ile davalı … adına tesciline, davacı lehine evleninceye kadar geçerli olmak kaydıyla, oturma hakkı tesis edilmesine karar verilmesi gerekir iken yazılı gerekçe ile davacının taleplerinin ayrı ayrı reddine karar verilmesi doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeple bölge adliye mahkemesinin kararının BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, dosyanın İlgili Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesine gönderilmesine, oybirliğiyle karar verildi. 19.12.2022
Site içeriği ve site içerisinde paylaşılan makalelerin her hakkı Minval Hukuk & Danışmanlık Bürosuna aittir.
